Administrar um condomínio é tarefa árdua, pois engloba gerenciar diversas atividades, como as manutenções do prédio, atividades operacionais, contabilidade, etc.
São várias situações que apesar de simples muitas vezes transformam-se em grandes problemas, abalando a boa convivência entre os condôminos.
Tratando-se de condomínio, o síndico é responsável pela maioria das ocorrências que envolvem a vida condominial, sendo sua responsabilidade tomar as devidas providencias.
Assim, para garantir a harmonia entre todos, é necessário a criação de regras de convívio social, as quais devem estar previstas na convenção condominial e regimento interno.
Como as questões internas dos condomínios não constituem relação de consumo, devem ser resolvidas conforme a Convenção, Regulamento Interno, Assembléia e Legislação.
Ocorre que, atualmente, a maioria dos condomínios tem Convenções e Regimentos Internos ultrapassados.
Nossa legislação apresenta regras básicas e necessárias ao adequado funcionamento dos condomínios.
Assim, partindo dessas regras básicas, cada condomínio deverá regulamentar a situação conforme lhe convier, desde que respeitadas as condições legais.
Ou seja, é com base nestas regras que devem ser elaboradas a convenção e o regimento interno, assim como também organizadas as assembleias.
Por isso, estes instrumentos não devem ficar parados no tempo, pois além das mudanças legais, o comportamento social também se altera com a modernidade.
Desse modo, as convenções e regimentos deveriam ter sido atualizados logo após a entrada em vigência do CC/02, porém a maioria dos condomínios ainda não o fez.
É importante frisar que o Código Civil tratou a matéria “condomínio edilício” de maneira bem genérica, possibilitando assim que cada condomínio estabeleça suas regras conforme as peculiaridades daquele prédio.
Inclui-se aqui, também os empreendimentos novos, pois embora os respectivos instrumentos sejam elaborados pelas construtoras/incorporadoras, a maioria não atende interesses específicos da coletividade.
Vantagens de atualizar a Convenção e o Regimento Interno
Quando tratamos de atualizações de convenções e regimentos internos não estamos falando de um dever, uma obrigação, trata-se de uma faculdade conferida aos condôminos.
No entanto, embora não haja obrigatoriedade é preciso que os Síndicos atentem para pontos fundamentais para que os instrumentos sejam claros e objetivos permitindo o fácil entendimento por parte de todos os condôminos, moradores e funcionários.
Dentre várias, destacamos 3 vantagens abaixo, as quais devem ser consideradas pelo Síndico quando da atualização das normas internas, evitando conflitos com a legislação:
- adequar questões comportamentais, alteradas em função da modernidade;
- incluir questões que envolvam as novas tecnologias;
- adequar e/ou incluir regras de utilização e respectivas penalidades de espaços novos como por exemplo, bicicletário, etc.
Com tantos avanços e novidades, é função do síndico manter as normas condominiais atualizadas, possibilitando assim uma administração eficiente e transparente.
Na prática, sugere-se uma verificação cada 3 anos a fim de identificar as alterações necessárias evitando que as normas internas venham a conflitar com a legislação vigente, causando tumulto interno no condomínio.
Atenção para o quórum!
Como é nas assembleias que são abordados e votados os assuntos do condomínio, tratando-se de alteração tanto na convenção quanto no regimento interno é preciso respeitar o respectivo quórum.
Embora seja uma exigência legal, nem sempre os quóruns específicos são observados nas assembleias, comprometendo a regularidade das deliberações face aos quóruns insuficientes.
Assim temos o quórum de 2/3 para alterar a convenção e o quórum de maioria simples para alterar o regimento interno, desde que a convenção não determine quórum a maior.
Veja que, no caso das Convenções que abrangem em seu texto também o Regimento Interno a alteração deste também requer o quórum de 2/3.
Atualmente, não é exigido pela nossa legislação assessoria profissional para realizar as alterações da convenção e do regimento, no entanto, é o mais recomendável.
O processo de mudança destes instrumentos pode ser demorado e, muitas vezes, polêmico, exigindo preparo, paciência e compreensão por parte dos síndicos e gestores.
Como podemos ver, a necessidade de alteração é essencial tendo em vista a inevitável modernização das cláusulas em função do tempo.
Por exemplo, é o regimento interno que prevê as condutas proibidas no condomínio, bem como as penalidades impostas aos condôminos, dentro dos limites legais, portanto, é essencial acompanhar a evolução social com regramento específico.
A Convenção e o Regimento Interno são os pilares da vida em condomínio e é dever dos condôminos respeitar tanto a legislação quanto as normas internas condominiais, ficando sujeitos às penalidades previstas.
Desse modo, podemos concluir que a atualização da Convenção e Regimento Interno é providência indispensável para adequar os regramentos à legislação atual evitando que sejam conflitantes em casos de litígios.
Após serem atualizados, é essencial que o síndico providencie que todos os moradores tenham conhecimento dos termos alterados!
Por:
SIMONE GONÇALVES – Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Condominial
Email:contato@simonegoncalves.com.br
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