Dividir a liderança pode trazer inúmeras desvantagens e conflitos, especialmente em condomínios que possuem dois síndicos.
A área comum do Condomínio Conjunto Habitacional das Avencas, empreendimento de duas torres construído nos anos 80 na região do Tucuruvi, zona Norte de São Paulo, é única: os condôminos podem usufruir suas vagas de garagem, que ficam no Edifício B; usar o playground, situado no Edifício A; e ter acesso às antenas de tevê e telefonia, que estão instaladas na cobertura deste último. Mas o condomínio possui dois CNPJs e dois síndicos eleitas pelas assembleias de cada um dos blocos. O resultado é que os edifícios possuem culturas diferentes, fachadas idem, e as síndicas não podem notificar nem multar diretamente o condômino do outro prédio, mesmo que este tenha desrespeitado alguma regra no uso da área comum.
Uma torre é predominantemente verde, outra azul. Elas foram construídas pelo Instituto de Previdência do Estado de São Paulo (Ipesp), em um bairro tomado por dezenas de prédios e demais condomínios erguidos na mesma época. No Conjunto Habitacional das Avencas, o Ipesp registrou a Convenção prevendo duas administrações separadas, diz a síndica Solange dos Reis, do Edifício B. Síndica em terceiro mandato, Solange já viveu situações conflituosas com a outra administração. Uma delas, relativa às instalações de telefonia e tevê, chegou ao Judiciário. O Edifício A queria cobrar locação do B, até que o juiz determinou que “cobertura é área comum”, lembra Solange.
Outra dificuldade reside nos procedimentos de segurança distintos adotados pelas portarias “controladas” pelo A e pelo B, na necessidade de revezar o dia de limpeza entre os blocos e, agora, na falta de padronização da fachada. A síndica Solange gostaria que as torres fossem uniformizadas, até para valorizar os imóveis. Mas ainda não sabe se conseguirá, pois antes disso terá que aparar pontos de conflito que foram se instalando entre as torres ao longo de anos.
CASO INCOMUM
A situação do Conjunto Habitacional Avencas é bastante incomum, aponta o advogado e consultor condominial Cristiano De Souza Oliveira. Segundo ele, o registro da Convenção prevendo duas administrações independentes pode ter acontecido por desatenção do cartório na época. Segundo Cristiano, “o conjunto habitacional ou habitação de interesse social possuem legislação específica apenas para aspectos outros que nada influenciam na administração do condomínio, ou mesmo na sua constituição”. Ou seja, assim como os demais empreendimentos condominiais, eles “devem possuir uma especificação e uma Convenção dizendo como deve ser feito o rateio, a forma de gestão etc.”.
O advogado acredita que, nas décadas de 80 e 90, “em virtude de a Receita Federal não ser informatizada e ser menos exigente com a questão documental, casos iguais possam ter ocorrido”. A alternativa agora, conforme recomenda Cristiano, “seria unificar as gestões no CNPJ que leva o nome do Conjunto Habitacional e desta forma proceder a vida nova, pois, atualmente, até para obterem certificado digital, os edifícios talvez venham a ter problemas”.
Outra saída, acrescenta o advogado, “seria criar um terceiro ente jurídico, que administraria as questões coletivas entre ambos os edifícios, ou seja, o Condomínio dos Condomínios, e aí teriam como fazer a padronização das fachadas. Este terceiro ente jurídico poderia ser uma associação formada pelos edifícios”, explica.
SÍNDICO ÚNICO, DIZ A LEI
Para o advogado Paulo Caldas Paes, o Código Civil é claro quando trata da administração condominial. “Segundo determinação do Art. 1.347, o condomínio deve ser administrado por um único síndico.” E exemplifica: “Não seria possível em um condomínio o síndico determinar a aplicação de multa a condômino que tenha desrespeitado regra convencional, enquanto, o outro síndico, deliberar pela isenção de responsabilidade deste mesmo condômino.” Paulo Paes destaca que a regra é válida “independentemente do número de torres que integrem o condomínio, e deve ser observada obrigatoriamente”.
Já Cristiano De Souza observa que em grandes empreendimentos, com 30 torres, por exemplo, é comum que se constituam agrupamentos que decidem realizar uma administração indireta, com execução orçamentária própria e assembleias por blocos, o que pode agilizar e ajudar a descentralizar algumas decisões. O advogado ressalva, entretanto, que sempre deve haver um único síndico e CNPJ. A este administrador geral caberá gerir, por exemplo, questões relacionadas à manutenção de elevadores, limpeza de caixas d’água e seguro das edificações. Por outro lado, os subsíndicos poderão gerenciar a pintura interna e decoração do hall social de sua torre.
Mas síndico e subsíndicos, juntamente com os conselheiros, terão que tomar cuidado e criar um modelo padronizado de balancete que separe as despesas comuns das regionalizadas. Além disso, acrescenta Cristiano, é preciso cuidado para impedir falta de padronização nos procedimentos internos, diferenças de tratamento com limpeza e jardinagem, na segurança etc. “Inexiste uma regra geral ou modelo de como administrar condomínio”, observa Cristiano. “Todos, no entanto, têm que se submeter às regras da administração geral. Não adianta descentralizar para baixar custo de um edifício”, alerta o advogado, que teme, neste caso, o nascimento de diferenças de padrões entre um e outro, além de, consequentemente, eventuais conflitos.
Fonte:
Matéria publicada na Edição 180 – jun/2013 da Revista Direcional Condomínios