Inundações que transformam ruas em rios, garagens em lagoas, derrubam muros, árvores, estragam portões, arrancam o telhado, provocam a queda de energia… essas são algumas das consequências da passagem do El Niño nos últimos meses e que devem continuar influenciando o clima até maio. A questão é: diante de um estrago causado pela natureza, quem deve pagar a conta? A resposta nem sempre é a que parece.
Segundo a legislação, a responsabilidade de ressarcir um prejuízo causado a outra pessoa decorre de lei ou contrato. Se for constatado que houve uma ação ou omissão de uma das partes envolvidas que resultou em prejuízo, mesmo em decorrência de um desastre natural, quem deu causa ao problema terá que repará-lo.
Na compropriedade, tanto o morador quanto o condomínio possuem responsabilidades. De maneira geral, se os danos forem no espaço privativo de uma unidade, o ocupante paga, seja ele proprietário ou inquilino. Se o estrago ocorrer na área comum, a despesa é do condomínio. A Convenção do Condomínio pode ter cláusulas que definem essas responsabilidades de forma diferente. Também é importante verificar o que está coberto pelo seguro da edificação. Contudo, existem situações nas quais o condomínio, o síndico ou o poder público poderão ser responsabilizados.
Competência do Síndico
O síndico tem por obrigação diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, bem como zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. Se o síndico falhar nessa competência, ele poderá ter que ressarcir os prejuízos.
Por exemplo, se durante uma tempestade uma árvore cai sobre um veículo estacionado no pátio do condomínio, aparentemente tratando-se de um caso fortuito, ninguém tem culpa. Mas se já havia o risco de queda da árvore e o síndico não comunicou às autoridades competentes ou providenciou o corte ou a poda, ele pode ser considerado negligente ou omisso, e o condomínio poderá ter que pagar o conserto do veículo.
Outro problema comum é o alagamento da garagem subterrânea. Se a água ficou empossada por causa da bomba de drenagem com defeito, tanto o síndico quanto a administradora do condomínio poderão ser responsabilizados, caso soubessem da situação e, sem uma justificativa, não mandaram consertar.
Mas se o problema estiver na vazão da água em decorrência da falha do projeto e os moradores ou síndico alertaram a construtora no prazo previsto em lei, e a construtora não providenciou o reparo, o condomínio e os moradores atingidos poderão ingressar com uma ação de indenização pelos prejuízos suportados. Por outro lado, se a inundação for consequência de uma obra particular ou do poder público, caberá ao responsável pela obra reparar os danos.
Veículo na Garagem
O síndico é responsável pela manutenção do condomínio, incluindo as instalações hidráulicas. Quando o descumprimento dessa obrigação é comprovado, o gestor pode ter sérios problemas com as seguradoras de veículos, por exemplo.
Isso porque o IBDEC – Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – defende que chuva em excesso, por si só, não é um desastre natural apto a afastar a indenização. Portanto, o alagamento não decorre da chuva, e sim por falha na drenagem, seja da rua ou de uma garagem em prédio, o que deixa de ser um desastre natural e obriga a indenizar.
A orientação do instituto é que mesmo quando a apólice não cubra os danos provocados pela natureza, quem tem veículos segurados deve requerer a indenização junto à seguradora. A empresa, por sua vez, deverá indenizar o consumidor e buscar ressarcimento dos danos de quem o causou.
No entanto, quando todas as partes desempenham suas obrigações devidamente, a ausência de culpados se torna inevitável. Nesse cenário, cada envolvido assume os próprios prejuízos em conformidade com as normas legais aplicáveis.
Mas a linha entre caso fortuito e negligência é tênue, evidenciando a importância da prevenção, da comunicação em situações de risco e de uma boa assessoria.
Por:
Cleuzany Lott é advogada condominialista, especialista em direito condominial, síndica, jornalista, publicitária, diretora da Associação de Síndicos, Síndicos Profissionais e Afins do Leste de Minas Gerais (ASALM), Diretora Nacional de Comunicação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON ), coautora do livro e-book: “Experiências Práticas Conflitos Condominiais” , apresentadora do quadro Condomínios.etc no programa Condofornecedor.tv e do podcast Condominicando.