A partir das referências anteriores nas partes 1 e 2, passaremos à análise casuística de (1) prestação de contas, (2) funcionários, (3) empresas terceirizadas, (4) acidentes com elevadores, (5) acidentes com obras, (6) piscinas e (7) roubos, furtos e danos em geral.
(1) É fundamental diferenciarmos (i) “prestação de contas” de (ii) “apresentação de contas”, respectivamente: (i) é dever do síndico perante a Assembléia, nos termos do art. 1.348, VIII, do CC “prestar contas à Assembléia, anualmente e quando exigidas”, o que inclui fornecer explicações; (ii) todo condômino tem livre acesso à documentação e às contas do condomínio que estejam em poder do síndico, da administradora ou do contador, sem poder levar os papéis à sua casa, em respeito ao dever de guarda.
Algumas conseqüências jurídicas ao síndico pela não prestação de contas são a indenização e a reparação dos danos causados ao condomínio. Neste sentido, ressaltam-se os artigos, 667, 668 e 927, todos do CC, além da Lei 4.591/64 em seu art. 22, § 1º, “f” e “g”, e § 2º. Criminalmente, o síndico apropria-se indevidamente de verbas condominiais e de previdenciárias.
(2) Além da atenção aos encargos advindos da contratação de funcionários (trabalhistas, previdenciários e fiscais, inclusive securitários, conforme o caso) deve ser levada em consideração a espécie de contratação do trabalhador com suas respectivas garantias. Até mesmo quem presta serviço uma vez por semana deve estar regularmente registrado e faz jus a uma série de direitos, pois estão presentes os requisitos para a relação de emprego (art. 3º da CLT). Convém citar que o condomínio pode ser responsabilizado por danos de funcionário (com culpa ou dolo) a condômino ou a terceiro. Em tais casos, pode o síndico ser responsabilizado pelo condomínio, caso se constate que ele não foi diligente nem precavido na contratação e/ou na fiscalização desse funcionário, nos termos do art. 932, III, do CC;
(3) As empresas terceirizadas realizam os contratos com seus funcionários, e se responsabilizam não só por todas as garantias e os encargos advindos desses contratos (p. ex. seguro contra acidentes e seguro de vida), mas também, perante condôminos ou terceiros, em virtude de eventuais danos. Geralmente, elas se comprometem a substituir funcionário ineficiente ou então quando solicitadas pelo contratante. E ainda, devem especificar ao condomínio os dados pessoais de seus funcionários que estarão nas dependências do condomínio, por segurança;
(4) Recai a responsabilização ao síndico pelos danos gerados pela sua negligência ou imprudência ao providenciar a manutenção periódica dos equipamentos do elevador – onde é imprescindível contar com engenheiro responsável e com técnicos capacitados – assim como, ao desempenhar suas funções, como p.ex., quando deve adotar, e não o faz, medidas necessárias a fim de informar os moradores acerca de riscos oriundos de serviços realizados nos elevadores, tais como pintura e manutenção;
(5) Análogo ao item (3) acima. Há a responsabilização do síndico quando desrespeita o quórum mínimo necessário à assembleia para a devida autorização de novas obras. O CC regula tais obras e seus requisitos de aprovação, conforme o seu tipo, são: (i) úteis (art. 1.341, II): maioria dos condôminos; (ii) necessárias ou “urgentes” (art. 1.341, § 1º): independem de autorização; (iii) voluptuárias (art. 1.341, I): 2/3 dos condôminos; (iv) acréscimo às já existentes (art. 1.342): 2/3 dos condôminos.
(6) Semelhante ao item (4) acima. Acrescenta-se aqui que é recorrente ocorrer o vício do serviço de empresas contratadas para a instalação e/ou manutenção de piscinas nas relações de consumo;
(7) Como regra geral, os condomínios não respondem por danos ou furtos ocorridos em suas áreas de estacionamento ou nos bens comuns, salvo nos casos de culpa comprovada ou de expressa previsão, na convenção ou no regimento interno, do dever de guarda e vigilância de bens particulares dos condôminos. Para o caso de contratação de serviços próprios de segurança, aplica-se a responsabilidade ao condomínio em casos de dolo ou culpa desses funcionários, a partir das despesas arcadas pelos condôminos e de cláusula expressa.
Portanto, pela amplitude de deveres a que estão sujeitos o síndico e o corpo diretivo do condomínio, vários são os ângulos da responsabilidade. No ramo penal, a sentença condenatória acarreta reflexos cíveis ao fazer coisa julgada quanto ao dever de indenizar os danos decorrentes de conduta criminosa. No ramo cível, visa-se à reparação patrimonial (e moral) em prol da vítima. A finalidade principal é restabelecer um equilíbrio de forma justa e condizente com a realidade.
Rafael Ferreira Costa
Advogado. Mestrando em Direito (UFRGS)
Consultor Jurídico Clicksíndico
