A cobrança de juros acima de 1% ao mês nos condomínios é um assunto que causa divergência entre condôminos e gestores de condomínios e igualmente entre juristas.
Opiniões contrárias à parte, quando analisamos a fundo os motivos para a cobrança desses juros, é fácil perceber que ela é justa e necessária.
É importante lembrar que o condomínio é uma comunidade de pessoas que compartilham um mesmo espaço e, portanto, devem contribuir igualmente para o seu bom funcionamento, por meio do pagamento das taxas condominiais.
Quando um condômino não paga sua quota, a balança desse equilíbrio é rompida e os demais acabam tendo que arcar com os custos que deveriam ser divididos entre todos, tais como o atraso no pagamento de fornecedores, falta de verba para manutenção e reparos, entre outros.
Nesse sentido, os coproprietários podem convencionar que aquele que atrasa com sua obrigação esteja sujeito à cobrança de juros próprios, deliberados em assembleia, que podem superar o estipulado na legislação civil de 1% a.m..
Achem ou não abusivo, o fato é que o TJ-GO (Tribunal de Justiça de Goiás) já confirmou sentença judicial que previa a incidência de 10% de juros mensais sobre a contribuição condominial.
Eis parte do teor do acórdão 93155-9/190, advindo do processo 200502406792 (4ª Câmara Cível), mutatis mutandis:
"EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL. COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS DE 10% AO MÊS. CONVENÇÃO. PAGAMENTO EM DOBRO. DÍVIDA JÁ PAGA. ARTIGO 940 CC. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ.
[...] Dos autos não se evidencia o alegado excesso ou malferimento da legislação pertinente ao caso. O condomínio postulou o recebimento dos encargos em atraso, conforme previstos na Convenção [...] A teor das decisões registradas, os juros moratórios estabelecidos na convenção condominial devem ser respeitados."
Em igual sentido, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) convalesceu o mesmo raciocínio, ao admitir a prevalência do pacto privado entre os condôminos de juros moratórios convencionais de 9% ao mês, in verbis:
"Todavia, infere-se da leitura do artigo 1.336, § 1º, do CC/02 que: 1) devem ser aplicados os juros moratórios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% ao mês; e 2) apenas quando não há essa previsão, deve-se limitar os juros moratórios a 1% ao mês". (REsp 1.002.525/DF, relatora ministra Nancy Andrighi, 3ª Turma, J. 16.9.2010, DJe 22.9.2010).
Destarte, uma vez deliberado em assembleia condominial, o percentual moratório prevalece ainda que não levados a registro o regimento interno ou mesmo a convenção coletiva, vez que a chancela cartorária opera para infligir efeitos a terceiros, estranhos ao condomínio, não entre os semelhantes que definiram, em voto, o resultado:
"[...] A convenção de condomínio ainda que não registrada regula a relação entre as partes, sujeitando-as ao cumprimento das obrigações acordadas [...]". (STJ. Dec. Mon., AG 496575, relator ministro Humberto Gomes de Barros, DJ 11.11.2004).
Vemos, pois, que além de legítima, quando estipulada em norma interna comum, tal medida se mostra eficaz para incentivar o inadimplente, eventual ou contumaz, ao pagamento das despesas com o seu lar, lugar onde repousa e renova suas energias, como prioridade dentre às suas diversas obrigações financeiras.
Por:
Cícero Goulart
Advogado, especialista em Direito do Consumidor pela Universidade Federal de Goiás (UFG),