A convenção é o instrumento estatutário do condomínio com a finalidade de disciplinar a utilização das áreas comuns, o rateio das despesas entre outras disposições importantes para o bom convívio entre os moradores.
A elaboração da convenção cabe aos condôminos, entretanto caberá ao incorporador tal iniciativa quando em prédio a construir, pois para negociar os apartamentos deverá arquivar junto ao Registro Imobiliário a minuta da convenção acrescida dos documentos de memorial de incorporação exigidos por lei especial.
Citada minuta é considerada convenção para gerir a vida em condomínio até ser substituída por uma definitiva, onde os próprios condôminos modificarão total ou parcialmente (adequando-a as suas necessidades) ou, ainda, aceitarão a integralidade de tais cláusulas.
O artigo 1.333 determina que a convenção deve ser subscrita, no mínimo, pelos titulares de 2/3 das frações ideais das unidades autônomas. Deve ser de forma escrita, não necessitando estar redigida por qualquer processo técnico (datilografia, impresso…).
Contudo não resta obrigatória o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, pois uma vez preenchido o requisito da subscrição, torna-se desde já obrigatória a todos integrantes da relação jurídica condominial.
O registro no cartório imobiliário apenas denota o caráter público ao documento, legitimando sua oponibilidade a terceiros (artigo 1.333 e parágrafo único da Lei 10.406-2002).
No trato do conteúdo da convenção, têm-se as que os interessados houverem por bem estipular e as cláusulas obrigatórias previstas na lei 10.406/2002, quanto a estas abaixo transcritas:
Artigo 1.332. [...] I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
II I – o fim a que as unidades se destinam.
Artigo 1.334 [...]:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
A Convenção de Condomínio, uma vez cumprida as exigências legais, não obriga somente aqueles que apostaram suas assinaturas, obrigará também os que não firmaram o documento, os ocupantes a qualquer título e os que adquiriram o imóvel depois da sua feitura.
A convenção é o documento que traz em seu bojo regras dos direitos e deveres dos condôminos, assim como os atos tidos por inaceitáveis no convívio em condomínio. Tudo conforme a necessidade e interesse da comunidade condominial. Inobstante isso, os condôminos não têm força ilimitada para criar restrições na convenção quanto à propriedade privada do titular de apartamento.
Estas restrições convencionais somente se justificam se for para impedir o mau uso da propriedade, garantindo assim, a segurança, o sossego e salubridade de todos os moradores.
Ao regulamento se relegam normas disciplinadoras do uso e funcionamento do edifício; como, por exemplo, tem-se o uso e funcionamento dos elevadores, piscina, salão de festas, garagens, tudo que diga respeito ao horário do silêncio, dentre outras que se façam necessárias para harmonia e pacificação das relações de vizinhança no seio da propriedade horizontal.
É importante que todo morador tenha uma cópia da convenção do seu condomínio. A via original deve ficar com o síndico, sendo que para os demais condôminos bastam cópias comuns. Moradores que ainda não tenham recebido a convenção devem solicitar uma cópia junto à administração.
Roberta dos Santos Pereira
Advogada Especializada em Direito Empresarial e Direito Imobiliário
R&R Advogados Associados
