Arrematação de unidades condominiais: você sabe os cuidados que são necessários?
Há algumas décadas, havia muita procura de pessoas para arrematar imóveis que eram levados às praças, em ações de cobrança de taxas condominiais. Havia até mesmo empresas que viviam disso. Arrematavam os imóveis e depois os revendiam.
Atualmente, ao contrário, os imóveis são levados às praças várias vezes, com resultado negativo, ou seja, sem que ninguém os arremate.
Uma das causas é o receio de arrematar unidade condominial em hasta pública e ter que arcar com outros ônus que eventualmente recaiam sobre o imóvel.
Assim, o interessado, além de visitar previamente o imóvel, deve conversar com o zelador e o síndico. Isso serve para saber detalhes sobre ele, preços de outros apartamentos de mesmas dimensões no prédio, etc.
Normalmente, ninguém arremata o imóvel na primeira praça, porque ele só pode ser vendido, no mínimo, pelo valor da avaliação. No segundo, pode ser arrematado por valor pouco superior à metade da avaliação (por menos é considerado preço vil e o juiz não permite a sua venda), o que em geral já é um bom negócio.
Entretanto, o interessado tem que procurar levantar na Prefeitura Municipal, o débito de IPTU, que acompanha o imóvel. No caso de transferência de propriedade, bem como saber se o crédito do condomínio é superior ao valor que ele pretende na arrematação de unidades condominiais. Por exemplo, suponhamos que 55% da avaliação seja igual a R$ 50.000,00 e o condomínio tem um crédito de R$ 60.000,00. Nessa hipótese, o adquirente ainda terá que arcar com a diferença perante o condomínio.
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Isto, porque as taxas condominiais recaem sobre as unidades, independentemente de quem seja o seu proprietário. No caso de transferência de propriedade, o adquirente responde pelas dívidas condominiais em atraso e os encargos, inclusive multas e juros.
É por esse motivo que, quando se pretende adquirir uma unidade condominial, deve-se pedir, dentre outros documentos, a declaração do síndico, com firma reconhecida, acompanhada da xerocópia autenticada da ata que o elegeu, de que o apartamento ou a casa, integrante do condomínio, está em dia com as taxas condominiais.
O interessado em arrematar em praça pública deve também saber se o imóvel está vago ou não. Se estiver ocupado e o ocupante for o depositário do imóvel penhorado, para ele desocupá-lo, basta uma petição no próprio processo. Entretanto, se não for, o adquirente terá que propor uma ação autônoma, de imissão de posse, com despesas de custas e honorários, para tirar o ocupante dele.
O ideal mesmo é que contrate um advogado especializado na área, que poderá orientá-lo e evitar que futuramente o apartamento arrematado saia mais caro do que imaginou.
Daphnis Citti de Lauro Advogado
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