Administradora de Condomínio precisa de CRA

Administradora de condomínio precisa de CRA?

Primeiramente, para que serve o Conselho Regional de Administração? O CRA é um órgão consultivo e orientador que fiscaliza o exercício da profissão de administrador. Tem a função de defender os direitos dos administradores e garantir o cumprimento das leis. Também de orientar profissionais e empresas quanto a regularização e realizar autuações no caso de descumprimento da legislação vigente.

A Lei nº 4.769/1965 dispõe sobre o exercício da profissão do técnico em administração, definindo as atividades exclusivas desta profissão no art. 2º, repetindo-se no art. 3º do Decreto nº 61.934/1967, sem dar tratamento específico às administradoras de condomínios.

Porém, o Conselho Federal de Administração, por meio de seu poder regulamentar especial, reunido em 15 de Setembro de 2011, proferiu o acórdão nº 01 de 2011, por meio do qual julgou obrigatório o registro nos Conselhos Regionais de Administração das empresas de administração de condomínios por prestarem serviços de assessoria e consultoria administrativa para terceiros, notadamente, nos campos da Administração Patrimonial e de Materiais, Administração Financeira e Administração e Seleção de Pessoas/Recursos Humanos, privativos do Administrador.

O Parecer Técnico emitiu um direcionamento sobre a obrigatoriedade do registro de empresas de administração de condomínios nos conselhos regionais desde 2011.

Então, com base nesse entendimento, as administradoras de condomínios sem o CRA passaram a ser autuadas, sobrevindo decisão polêmica da 2ª Vara Federal de Dourados que manteve autuação com imposição de multa no valor de R$3.917,45 a uma administradora em decorrência de falta de registro cadastral de pessoa jurídica junto ao órgão fiscalizador (CRA/MS).

A administradora requereu judicialmente a anulação do ato pela ausência de previsão legal para a autuação. Ela ainda afirmou que suas atividades não se enquadravam entre aquelas privativas de administrador e que, portanto, não estava obrigada a tal registro.

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O julgador, em referência à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, ressaltou que o critério legal de obrigatoriedade de registro no Conselho Profissional é determinado pela atividade básica (atividade-fim, preponderante) da empresa ou natureza dos serviços prestados, conforme consta do artigo 1º da Lei 6.839/80 (Recurso Especial 1.655.430, Min. Herman Benjamin, STJ – Segunda Turma).

E que assim, entendeu que o ato normativo do Conselho Federal de Administração – CFA não inovou nem extrapolou o texto legal, pois regulamentar. E indicou que fiscalizar o exercício da profissão de administrador encontra-se dentro do rol de atribuições do Conselho, nos limites delegados pela Constituição da República.

Ocorre que o recurso especial citado na decisão, em realidade, entendeu que a empresa naquele caso analisado pelo STJ não poderia se submeter ao Conselho Regional. Isso porque sua atividade preponderante não estava vinculada a ele. Como mencionado pelo Min. Herman Benjamin:


Não obstante o fim público e a nobreza dessas instituições profissionais, devem estas observar os estreitos limites da autorização legal conferida pela norma de regência, de modo que o seu agir não desborde para a indevida interferência na liberdade profissional das empresas e individual das pessoas naturais que atuam no campo da atividade econômica ou no serviço público.

O poder de polícia dos Conselhos de Fiscalização abrange, além da cobrança das anuidades das pessoas naturais ou jurídicas, também a verificação de documentos ou o ingresso no estabelecimento para averiguação da regularidade do exercício profissional, mas somente se torna legítima caso haja relação direta entre a atividade da empresa e as competências institucionais do ente fiscalizador, o que não ocorreu no caso dos autos.

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De fato, situação que recorrentemente vem sendo submetida à apreciação do Poder Judiciário é aquela em que conselhos profissionais impõem sanções administrativas sem o necessário respaldo legal. Pelo que se questiona: ao regulamentar o exercício de técnicos em administração¹, abrange-se as atividades das administradoras de condomínio?

Na perspectiva do direito administrativo sancionador, a questão da legalidade é ainda mais importante. Sob pena de se conferir um poder punitivo amplo e descontrolado aos órgãos administrativos. Não há sanção administrativa sem previsão legal, como bem ensina a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal. Tal criação revela-se como prática contrária ao direito e violadora da legalidade. Isso porque só pode haver restrição de direitos do particular pelo Estado se houver lei idônea para tanto.

Assim, é legítima a contestação das administradoras sobre a necessidade do registro no CRA por ausência de previsão legal específica, merecendo uma atenção urgente do Judiciário para se pacificar a situação. Afinal, não condiz com o Estado Democrático de Direito mudança de regra após o início do jogo. Ou seja, prejudicar administradoras que atualmente não contam com o registro nem com uma clareza legal que lhe imponha tal obrigatoriedade.

Voltando-nos ao caso específico em análise, apontamos que a decisão pelo Magistrado de manter a autuação ocorreu “porque não fez a parte prova de suas alegações, pois não juntou aos autos contrato social da empresa nem qualquer outro documento do qual se pudesse extrair a atividade econômica principal e secundária por ela desenvolvida.Logo, a empresa não se desincumbiu do ônus de provar que sua atividade preponderante não se submete ao registo no CRA”.

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Com isso se discorda porque, de acordo com as regras do ônus da prova, sendo impossível a produção de prova negativa, o que se chama de prova diabólica, ou seja, provar que NÃO atua entre as atividades subemtidas ao CRA, caberia a este órgão o ônus de demonstrar que a atividade da empresa SIM se submete a ele, e não o contrário, pois impossível provar o que não existe.

O objeto social da empresa é algo que todos podem ter acesso. Seja pela Junta Comercial ou pela intimação via ofício a entidade pública que possa fornecer tal informação em juízo. Nada justificando a ausência de produção da prova pelo próprio Conselho autuante.

Assim, ainda que se concorde com o registro perante o CRA, defende-se a pacificação da intepretação de forma urgente, seja pela via do Judiciário ou pela normatização específica.

Ainda, o Magistrado deixouregistrado “que, no que se refere às empresas administradoras de condomínios, a jurisprudência distingue as situações em que a atividade principal da empresa é a administração, daquelas em que o foco reside na área de contabilidade ou mesmo no ramo imobiliário (corretores de imóveis, por ex.).Seja como for, tratando-se de atividades regulamentadas, é intransponível e compulsória a inscrição da empresa nos registros da entidade fiscalizadora da atividade-fim por ela desempenhada (CREA, CRC, CRECI etc). Descabido, certamente, exigir da empresa devidamente vinculada a determinado conselho inscrição simultânea em entidade fiscalizadora de outra atividade profissional por ela desempenhada de forma subsidiária. Contudo, no caso dos autos, a autora não alegou nem tampouco comprovou estar regularmente inscrita em qualquer outra entidade de classe – em vista de sua atividade preponderante ser outra, que não a de profissional de Administração.”

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Por essa fundamentação, cada caso concreto mereceria análise específica tendo em vista a possibilidade de registro perante outro conselho profissional de acordo com a atividade preponderante da empresa de administração de condomínio. Porém, não parece correta tal conclusão, vez que permite inferir que, por exemplo, a administradora poderia exerceratividade devidamente regulamentada e fiscalizada por um outro conselho de profissão, desde que fosse de forma subsidiária, com o que não se pode concordar inclusive em atenção ao julgamento citado do STJ. A título exemplificativo, a OAB tem sido clara com relação à proibição de serviços jurídicos pelas administradoras de condomínios.

Por fim, chama ainda atenção este caso porque na sua fundamentação, o Magistrado utilizou-se de julgamento de outro Tribunal Regional Federal em que foi entendida a necessidade de CRA para uma empresa que prestava serviços de síndico profissional de condomínios residenciais, comerciais e shoppings:

EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS. CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO. EMPRESA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS. ATIVIDADE PRINCIPAL. REGISTRO. EXIGIBILIDADE. 1. A jurisprudência deste Tribunal, na esteira da diretriz consolidada no colendo Superior Tribunal de Justiça, firmou-se no sentido de que é a atividade básica da empresa que vincula sua inscrição perante os conselhos de fiscalização de exercício profissional. Precedentes desta Corte. 2. Na hipótese, o objeto social principal da apelada consiste na “prestação de serviços de síndico profissional de condomínios residenciais, comerciais e shoppings, absorvendo tarefas necessárias a implantação e funcionamento desses imóveis”. Não se pode negar, portanto, que a empresa trabalha no ramo da administração, como estabelece o art. 2º da Lei nº 4.769/65 3. Ademais, deve-se salientar que a finalidade social é somente a administração, não englobando serviços de corretagem de imóveis, fato que ocasionaria a obrigatoriedade de registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI. 4.

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Está claro, portanto, que a atividade básica da apelada diz respeito apenas à área da administração, motivo pelo qual está obrigada a ter registro no Conselho profissional apelante. Precedente. 5. Apelação provida. Sentença reformada. (TRF1, APELAÇÃO 2006.38.00.021248-4, Sétima Turma, Rel. Des. Reynaldo Fonseca, DJe 16/01/2015).

Mas em relação a esta questão, deixaremos a discussão para outro tema, a da regulamentação da profissão de síndico.

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