Um tema importante e que tem gerado grandes dúvidas em condomínios é: de quem é a responsabilidade na em caso de troca das janelas de uma unidade habitacional?
O artigo 1.336 do Código Civil, inciso III, impõe aos condôminos a proibição de “alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Descreve a legislação, “As paredes externas do edifício constituem área comum e a unidade arquitetônica interessa a todos os condôminos, de modo que não podem ser mudadas a critério de um deles” - Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, 1a ed., p. 1.358). Mas o que são fachadas? Fachadas são todas as faces de uma edificação, que podem ser: externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos; e as secundárias, que são as internas (Ex: corredores e portas dos apartamentos). Entretanto, a alteração de fachada é o ato de promover modificação proibida que transforma o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser, entendimento de Clóvis Bevilácqua. Os dispositivos jurídicos possuem uma natureza jurídica lógica e prática, visam principalmente a preservação do imóvel e manutenção do layout do projeto inicial do edifício, e evitar que cada condômino coloque portas e janelas do material e cor que lhe convém. Afinal, é importante manter a padronização de cores do edifício, e preservar também a segurança proibindo o uso de materiais diferentes e qualidade inferior, por isso, é que houve a necessidade de se proibir a mudança na fachada. Entende-se como área externa, a que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética Em caso de necessidade de troca das janelas de uma unidade habitacional, de quem seria a responsabilidade? A resposta está no motivo da troca, se A justificativa da troca é meramente estética, a troca é de responsabilidade do proprietário. Se a necessidade de troca da janela é por questões estruturais, a situação avaliada caso a caso. Assim, um prédio que possui até 5 anos da construção, a responsabilidade é da construtora, que deverá garantir a qualidade da obra entregue e proceder a reforma e troca sem qualquer ônus ao proprietário. Passado este prazo de 5 anos, o entendimento é que, poderá ser feita uma assembleia de condomínio para verificar a responsabilidade no caso concreto e colocar o tema em votação. Entretanto, se for verificado que todas as janelas do edifício estão deterioradas, sem possibilidade de recuperação, e que podem traduzir em risco real ao condomínio, este será um assunto de interesse geral. Sendo assunto de interesse geral, deverá ser colocado em votação a sua troca e o rateio das despesas será efetuado por todos, mesmo que a razão pela reforma seja estética ou estrutural. Se houve afetação na parte estrutural de apenas uma unidade, a troca desta janela deverá ser promovida pelo proprietário, especialmente, se o motivo verificado é a falta de manutenção em seu imóvel. Se a troca for efetuada por este único proprietário, deverá o condômino se atentar para os dispositivos da convenção de condomínio, leis civilistas e condominiais e normas da ABNT, referências estéticas e normas de segurança dispostos no projeto inicial do edifício. O proprietário ainda deve ter uma atenção especial à norma ABNT NBR 16.280 publicada pela ABNT, que apresenta regras e diretrizes acerca da execução de reformas em edificações, nas áreas privativas e comuns. Esta nova norma da ABNT, indica a adoção de um sistema de gestão de obras de reforma dentro das edificações, estabelece procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão da obra, em especial o acompanhamento de reformas internas, por um arquiteto e engenheiro. Em caso de dúvida, o administrador, condôminos e demais interessados, poderão consultar o engenheiro projetista do prédio, perito em reformas, advogado especializado e ainda o síndico, para verificar se a modificação está dentro das normas de segurança e está adequado ao layout do edifício. Texto: Bernardo César Coura
Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito Contratual e Condominial
Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Direito Contratual, Ambiental e Condominial, Palestrante. Sócio da Bernardo César Coura Advocacia Imobiliária, Escritório de Advocacia Imobiliária com mais de 10 anos de tradição em Belo Horizonte, duas unidades, que possui ampla estrutura, com especialistas na área, advogados pareceristas e peritos imobiliários