Substituição do IGPM no Contrato de Locação

Especialista aborda o alto reajuste e propõe substituição do IGPM no contrato de locação , inclusive para os contratos vigentes.


O IGP-M, que é um índice padrão utilizado no mercado imobiliário, possui três componentes e 60% da sua composição é a inflação ao produtor na porta da fábrica (IPA). E com a alta do dólar, os preços do insumo ao produtor subiu, e o índice consequentemente.


O contrato de aluguel precisa necessariamente ser reajustado?

A lei do inquilino garante ao proprietário o direito de reajustar anualmente a locação (art. 18), mas não estabelece um índice específico, tão-apenas que seja um acordo entre as partes, podendo o locador renunciar a esse direito e não reajustar.

O contrato pode ser reajustado em menos de um ano?

Não. A Lei 10192/2001 veda o reajuste em prazo inferior a um ano, sendo considerada nula.

E se houver deflação?

Faculta-se a inserção de ressalva no contrato que desconsidere a deflação para fins de cálculo do reajuste. No caso de omissão no contrato, a deflação no índice pactuado entre as partes irá aproveitar ao locatário.

Posso utilizar outro índice de reajuste de aluguel que não seja o IGPM?

O contrato pode utilizaro IGP-M, que é o Índice Geral de Preços do Mercado (registro superou a alta aos 23%) e é o padrão no mercado imobiliário, mas a lei não determina que seja usado um índice específico, sendo possível utilizar um outro, como por exemplo, o IPCA, que é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (registro por volta de 5%).

O que é possível fazer diante do aumento do aluguel pelo alto reajuste?

Lembrando que sempre é preferível conversar antes de judicializar, é possível ir à justiça e questionar a aplicação do reajuste pelo IGP-M que em 2020 variou muito acima de outros que medem a inflação, requerendo a substituição deste índice com lastro nas dificuldades decorrentes da pandemia tendo em vista a necessidade de reequelíbrio das relações contratuais. E o juiz tem o poder de corrigir essa manifesta desproporção entre o quanto pactuado inicialmente e a prestação reajustada que esteja originada em situação imprevisível como decorrência do art. 317 do código civil, além do quê o locatário não responde por caso fortuito e força maior se dele não se responsabilizou expressamente, sendo a pandemia uma hipótese de caso fortuito e força maior.

Também é possível reduzir o preço do aluguel?

Sim, com base em fundamentação jurídica similar, conforme já tratei em artigo anterior: https://www.lobaoadvogados.com.br/2020/09/25/pandemia-e-locacoes-como-ficam-os-alugueres/ mesmo se no contrato houver renúncia ao direito de revisão do valor dos alugueis durante o prazo de vigência do contrato de locação, pois nesse caso estamos tratando da alteração da base objetiva do contrato pelas circunstâncias epidemiológicas.

A ação revisional é um direito só do locatário?

Não. A ação revisional pode ser ajuizada a cada 3 anos, tanto pelo Locador como pelo locatário, caso entendam que o valor praticado está abaixo ou acima do valor de mercado.

Locação de imóvel e problemas estruturais: quem deve arcar com o prejuízo?

O locatário tem o dever de devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou, salvo o desgaste natural do uso, e no caso de danos ao imóvel deve comunicar ao locador assim que se der conta do defeito ou dano no imóvel, cabendo a ele cobrir os gastos com manutenção, portanto. Por outro lado, o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado que sirva ao uso a que se destina e responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, há que se observar se o dano é anterior ao contrato de locação, por exemplo quando se aluga um imóvel que estava bastante tempo fechado, apenas se notando o defeito no uso, caso em que o locador não entregou o imóvel em perfeito estado e caberá a ele arcar com a despesa. Há de se considerar ainda a possibilidade do condomínio ser responsável ou a própria construtora, a depender do vício.

O locador não quer me mostrar as taxas condominiais: ele pode fazer isso?

O locador é obrigado por lei a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, até porque cabe a ele pagar as despesas extraordinárias de condomínio, e não ao locatário, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.

Quais são as despesas de condomínio que devem continuar sendo pagas pelo locador mesmo após a locação?

As despesas extraordinárias, que são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício como (i) obras de reformas ou acréscimos à estrutura integral do imóvel, (ii) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; (iii) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, pregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; (iv) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela