Questão que comumente ocorre nos condomínios, sobretudo nos residenciais, é com relação àquele condômino que prejudica os demais com comportamentos que fogem ao bom senso.
E como comportamentos que fogem ao bom senso, pode-se citar barulhos das mais diversas naturezas (música muito alta durante a madrugada, por exemplo), algazarra, comportamentos que desrespeitem claramente as regras estabelecidas pela convenção de condomínio.
Quando isto ocorre, surgem algumas dúvidas por parte dos demais condôminos. A primeira é como proceder, ou seja, o que deve ser feito para que aqueles comportamentos cessem de vez. Outra dúvida é com relação à possibilidade ou não da expulsão do condômino antissocial do condomínio. Afinal, pode o condômino antissocial ser efetivamente expulso do condomínio?
O presente artigo pretende responder a estas questões, conforme será demonstrado a seguir.
Em primeiro lugar, é preciso compreender que os condôminos devem obedecer às regras do condomínio. Regras estas que estão presentes em suas convenções e seus regulamentos internos. Assim, a convenção de condomínio é o documento que faz lei entre os condôminos. É lá que estarão as regras com relação a barulho, a horários de mudança, etc. Complementando a convenção, alguns condomínios possuem regimento interno, que estabelece regras como horários de uso da piscina (caso haja), por exemplo.
Caso o condômino desrespeite estas regras é possível que o condomínio notifique e/ ou aplique ao condômino em questão uma multa, que normalmente está prevista na convenção.
Quanto aos condôminos que se sentirem incomodados com o comportamento do vizinho, como barulho excessivo, o recomendável é que inicialmente este condômino converse com o vizinho barulhento, pois a conversa sempre é o melhor caminho. Caso o problema persista, o ideal é que envie ao vizinho uma notificação extrajudicial, ou seja, uma carta bem redigida com aviso de recebimento.
Se mesmo assim a situação persistir, o condômino que se sentir prejudicado pode registrar uma ocorrência no livro de ocorrências do condomínio e chamar a polícia ou ajuizar uma ação na esfera civil para fazer cessar o incômodo do condômino antissocial. Nesta ação pode haver um pedido liminar para que o condômino cesse o incômodo, sob pena de pagar multa por seu descumprimento.
Para tanto, é preciso que o vizinho que se sinta prejudicado colha o máximo de provas dos danos que vem sofrendo, como testemunhas que têm presenciado o dano (barulho ou demais comportamentos antissociais), dentre outras provas. Uma prova interessante é a lavratura da ata notarial por um tabelião de notas. Através deste documento, o notário vai ao local, presencia os fatos e consta o que presenciou. Este documento é um importante instrumento de prova, pois o tabelião possui fé pública. Trata-se de uma prova difícil de ser desconstituída no judiciário.
Em último caso, como medida excepcional, é possível a expulsão do condômino antissocial, conforme se verifica no Enunciado nº 508 CJF:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
Ou seja, se o condomínio aplicar a multa ao condômino antissocial e se mesmo assim seu comportamento persistir, como medida excepcional é possível a exclusão do condômino.
Aliás, existem algumas decisões judiciais isoladas que permitem a expulsão do condômino antissocial, como medida excepcional. É o caso do que foi decidido no processo nº 1065584-32.2016.8.26.0100, do Tribunal de Justiça de São Paulo. Naquele processo a juíza declarou que:
“Inviável a vida em condomínio, os acontecimentos que justifiquem a sua exclusão não são pontuais, mas frequentes, colocando em risco a convivência com os demais moradores. (…) Entre o cotejo do direito de propriedade em sua inteireza do réu e o dos demais condôminos, deve-se escolher o da maioria. Segundo a prova colhida, denota-se que o exercício amplo do direito de propriedade dos condôminos tem sido vedado ou restringido por atitudes perpetradas pelo réu.”
Neste sentido, não basta que o condômino seja barulhento ou possua comportamentos pontuais, isolados. É preciso que realmente o convívio com este condômino se torne insuportável. Trata-se, portanto, de medida extrema, excepcional. E deve ser avaliado caso a caso.
Interessante observar, ainda, que existe no congresso nacional um projeto de lei que, se for aprovado, permitirá a expulsão do condômino inconveniente, com comportamento agressivo ou desrespeitoso às normas de convivência.
Trata-se do Projeto de Lei 9353/17, de autoria do deputado Augusto Carvalho (SD-DF). O texto determina que a decisão pela expulsão será tomada em assembleia, com apoio de pelo menos três quartos dos condôminos restantes, e sempre que a multa por comportamento antissocial não surtir o efeito esperado. A multa é prevista no Código Civil para os moradores que perturbam a vida em condomínio.
Portanto, embora a jurisprudência já permita a expulsão do condômino antissocial, o projeto pretende modificar a lei para inserir esta regra de forma expressa.
