As áreas de uso comum são destinadas ao uso coletivo, portanto todos os custos de conservação e reformas que nelas forem necessárias são encargos a serem divididos entre todos.
Porém, não é raro ser concedido a um condômino o uso exclusivo de áreas pertencentes à coletividade condominial, principalmente aquelas contíguas às unidades a que estruturalmente se vinculam e que, por isso, não podem ser utilizadas por outros condôminos. Tais áreas, embora sejam de todos os condôminos, a rigor, não são de uso comum, porque só têm utilidade para aqueles das unidades autônomas contíguas.
São exemplos dessas áreas as chamadas “áreas de iluminação”, cuja destinação natural é iluminar, mas que no térreo podem ser aproveitados pelo condômino desse pavimento. O mesmo ocorre, em alguns casos, com a laje que cobre os estacionamentos que ficam sobre pilotis.
A questão é quem arcará com o custeio de conservação de tais áreas. A norma em vigor contempla a questão, pois o art.1340 do Código Civil assim dispõe:
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incubem a quem delas se serve.”
Veja que, pela redação do artigo supra citado resolveram-se divergências no sentido de definir quem é o responsável pelas despesas de conservação de determinada área comum que é utilizada exclusivamente por um único condômino.
A lei determina que aquele que tem o bônus também terá o ônus, ou seja, quem desfruta com exclusividade de área comum, deverá arcar com as despesas de tais áreas.
Há, no entanto, que se analisar cada caso como único, auferindo-se a intenção do legislador, que foi de tornar mais clara a apuração das obrigações, de modo que as despesas de um condomínio possam ser rateadas na exata proporção dos benefícios e responsabilidades de cada um. Dessa forma, ao aplicarmos o referido artigo 1340 do Código Civil, devemos, ainda, analisar outros fatores, e não apenas a literalidade do mesmo.
É necessário que a área de propriedade do condomínio, que é utilizada exclusivamente por um único condômino, não ofereça nenhum outro tipo de benefício aos demais condôminos, pois, do contrário, haverá divisão no rateio das despesas.
O nosso Tribunal de Justiça já se manifestou a esse respeito, decidindo que, se a área comum que somente um condômino pode usufruir trouxer proveito à coletividade ou a outros condôminos, as despesas devem ser divididas.
Veja a ementa: “Condomínio. Área de uso comum manutenção. O condômino é obrigado a manter a suas expensas as áreas comuns que somente ele pode usufruir. Nas áreas de uso comum que somente um condômino pode usufruir é necessário verificar se não há algum proveito para a coletividade. Ocorrendo deve o condomínio suportar parte das despesas. Recurso parcialmente provido (Recurso Inominado nº 71000962332 – 2ª Turma Recursal Cível de Porto Alegre – Relator Dr. Eduardo Kraemer, julgamento em 28.06.2006)”
Sendo assim, no que diz respeito ao assunto, deve ser observado e analisado se a área em discussão traz algum benefício à coletividade ou se, de fato, o único beneficiado é aquele que utiliza privativamente a referida área.
Mara Anália Urrutia Nóbrega – OAB/RS 37.169 Especialista em Direito Imobiliário