Uma das mudanças trazidas pelo novo Código Civil foi o cuidado ao tratar do Condomínio Edilício, uma delas diz respeito à forma de aprovação das obras nos Condomínios.
O Novo Código faz uma diferenciação que não havia sido amparada pela antiga legislação, referente à natureza das obras. Essa classificação vem estampada no artigo 1.341, que traz três categorias de obras: voluptuárias, úteis e necessárias. E traz, também, os diferentes quoruns e formas para aprovação da sua realização.
De acordo a previsão dos incisos I e II do citado Artigo 1.341, a realização de obras voluptuárias dependerá da aprovação de 2/3 dos condôminos, e a realização de obras úteis do voto da maioria dos condôminos.
Já a realização de obras necessárias é tratada nos parágrafos 1º a 4º do referido artigo, e sua aprovação difere quanto à específica situação.
Assim, as obras necessárias e que não importem em despesas excessivas, podem ser realizadas independentemente de autorização da assembleia, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. Aqui, foi concedido um poder maior ao síndico, evitando a burocracia, que muitas vezes podia até colocar em risco a integridade do edifício. Mas é claro que, se houver excessos desnecessários na conduta do síndico, com conseqüente prejuízo ao condomínio, o dever de indenizar surgirá.
As obras ou reparos necessários, mas não urgentes e que importem em despesas excessivas, só podem ser realizadas após autorização da assembléia, sendo esta convocada pelo síndico ou qualquer condômino.
E se as obras ou reparos forem necessários e urgentes e importem em despesas excessivas, o síndico ou condômino pode tomar a iniciativa de fazê-las, mas deve imediatamente dar ciência a assembléia, que deve ser convocada em seguida.
Como se vê, diante da previsão deste artigo acerca da realização dos diferentes tipos de obras, é necessário que o síndico observe não apenas os procedimentos previstos na Convenção e na lei para a aprovação, mas, também, previamente, enquadrar a obra quanto à sua natureza.
O nosso ordenamento jurídico, especificamente no Artigo 96 do Código Civil, apresenta as características das três categorias de benfeitorias – voluptuárias, úteis e necessárias -, a partir das quais podemos buscar identificar o tipo de obra no condomínio.
São voluptuárias as obras de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, embora o tornem mais agradável ou aumentem seu valor. São aquelas obras que trazem um maior conforto ou embelezamento ao condomínio.
São úteis as obras que visam melhorar o aproveitamento da coisa, aumentando ou facilitando o seu uso habitual.
São necessárias as obras que visam coibir o perecimento da coisa. São aquelas obras que dizem respeito à solidez e estrutura do edifício, que visam conservar a estrutura original e evitar a sua deterioração, sem as quais o condomínio ficaria sujeito à ocorrência de algum acidente.
É importante deixar claro que, mesmo havendo definição legal, a classificação de qualquer obra como necessária, útil ou voluptuária é motivo de divergências de entendimento do Judiciário e também dos profissionais do Direito, uma vez que pode variar dentro de um determinado contexto . E isso vale para os condomínios. Assim, a conceituação do que são obras necessárias, úteis e voluptuárias em condomínio não é tarefa tão simples, uma vez que pode variar dentro do contexto do condomínio. Ou seja, uma obra que pode ser considerada luxo num edifício mais modesto, pode simplesmente ser considerada necessária a manter o padrão originário num edifício de alto nível. A construção de um playground, por exemplo, pode ser considerada voluptuária num edifício de alto padrão mas com pouca área livre e sem crianças, porque tomaria espaço e não teria utilidade, e pode ser considerada útil num condomínio modesto mas com muitas crianças e áreas livres de lazer, porque aumentaria a utilização dessas áreas pelos condôminos.
Assim, não se pode dizer genericamente que tal obra é, simplesmente, necessária, útil ou voluptuária. É imprescindível considerar o padrão do edifício e as necessidades dos moradores ao avaliar a que categoria se enquadra a obra proposta, e sempre com muita cautela, para que não existam irregularidades na sua aprovação.
