Prós e contras da Autogestão

A autogestão ou auto-administração configura na administração de todas as questões condominiais pelos próprios condôminos, seja na forma de uma comissão constituída para este fim, seja na forma centralizada do síndico e corpo diretivo. A questão tem sido freqüentemente levantada como alternativa do condomínio em reduzir despesas, sendo este o benefício mais evidente. A seguir, analisaremos alguns prós e contras dessa alternativa.

Imagen Webnobe

Prós

1. Ganho financeiro: o condomínio reduz despesas ao evitar a assessoria administrativa;

2. Centralização de informações: A comissão ou o síndico centralizam todas as tarefas;

3. Agilidade de medidas administrativas, feitas diretamente sobre o problema;

Contras

1. Falta de conhecimentos especializados:

(i) Administrativos

(ii) Contábeis

(iii) Jurídicos

(iv) Tributários (fiscais)

2. Grande risco de erro;

3. Grande risco de fraudes;

4. Dificuldade de fiscalização;

5. Grande risco de ações judiciais contra o condomínio;

Breve análise dos prós e contras Aparentemente, trata-se de alternativa atrativa em função da economia gerada ao condomínio e pela facilidade na tomada de decisões, como p.ex. agir diretamente sobre qualquer problema levantado. No entanto, o que pode parecer um benefício, como p.ex. a centralização de informações, pode-se transformar num enorme prejuízo, não só pela falta de conhecimentos especializados os quais permitem uma série de erros, passíveis de cobranças judiciais, mas também, pela ampla possibilidade de fraudes no condomínio (ver matérias do ClickSíndico: “As Fraudes nos Condomínios”, de fevereiro a abril/2010, disponível online) e pela dificuldade de fiscalização sobre a administração efetuada pelos demais condôminos.

No que tange aos conhecimentos especializados, apenas a título de exemplo, relativamente ao item 1. (i), muitos síndicos desconhecem as melhores práticas administrativas tanto acerca da devida manutenção predial (cujas despesas condominiais muitas vezes centram-se em funcionários, água, luz e manutenção de elevadores) quanto da devida negociação dos interesses de funcionários e de condôminos, tais como fiscalização dos primeiros e aplicação da convenção e do regimento interno aos segundos.

Quanto a 1. (ii), são uma série de obrigações contábeis necessárias à regularidade do condomínio, apenas a título de exemplo citam-se os seguintes: DARF de IR, DARF de PIS, DIRF, GFIP, Folha de Pagamento, GPS, RAIS, Apólices de seguro, entre outras.

Quanto a 1. (iii), não só pela necessária assessoria jurídica para o esclarecimento de todas as dúvidas bem como para a conformidade ampla do condomínio com o ordenamento jurídico (desde a regularidade da convenção até atos da administração condominial e de seus condôminos), como também, na defesa de todos os interesses do condomínio tanto como autor quanto como réu em ações judiciais.

Relativamente a 1. (iv), por envolver tanto conhecimentos contábeis quanto tributários, dos quais se refere, p.ex., à documentação fiscal, trabalhista e previdenciária dos prestadores de serviço, retenções fiscais obrigatórias pelo condomínio, riscos de ações fiscais e trabalhistas contra o condomínio.

Desse modo, o grande risco de erro ocorre pela falta de conhecimentos especializados da comissão ou do síndico. O grande risco de fraudes, pela possível falta de probidade/honestidade de síndico/comissão de intenções duvidosas. A dificuldade de fiscalização, porque os demais condôminos poderiam encontrar impedimentos infundados para fiscalizar a administração condominial (p.ex. quando “grupo” de condôminos assume o corpo diretivo).

Conclusão Sopesados os prós e os contras, a não ser que a comissão esteja composta por profissionais das áreas administrativa, contábil e jurídica ou que o síndico detenha todos esses conhecimentos – todos assumindo os riscos de responsabilização cível e penal por seus atos perante o condomínio e as autoridades competentes; de modo geral, não é recomendável a autogestão condominial. Portanto, recomenda-se assessoria especializada à administração do condomínio.

Rafael Ferreira Costa

Advogado