Posse gera dever de pagar

“Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.”


Afinal, o promitente-comprador é ou não responsável pelo pagamento das despesas de condomínio? E se for, a partir de que data? O fato é recorrente nas vendas de construtoras e incorporadores para adquirentes de unidades autônomas.

A questão da legitimidade passiva nas ações de cobrança de cotas condominiais tem sido enfrentada com frequência crescente nos tribunais.

Foi, também, objeto de discussão no VII Enai – Encontro Nacional dos Advogados do Mercado Imobiliário, realizado no mês de outubro/2000, no Rio de Janeiro. Destacou-se no Encontro a posição do Superior Tribunal de Justiça, por ser a última palavra sobre o assunto.

Aprimorando posição anterior do STJ, no sentido ser o promitente-comprador responsável pelas despesas do condomínio, decisão da Terceira Turma do STJ (Recurso Especial n. 238.099, originário de São Paulo), deixa bem claro que não basta a existência de contrato de compromisso de compra e venda, registrado ou não.

É preciso que o promitente-comprador tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial. Extrai-se da ementa do acórdão, nas palavras do ministro Waldemar Zveiter, relator:

“Somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.”

Relevância da posse

O contrato de promessa de compra e venda estipulara que o comprador da unidade ficaria responsável pelas despesas de condomínio a partir do momento em que fosse comunicado de que as chaves encontravam-se à sua disposição.

Porém, não ficou bem esclarecido na instrução do processo em que época, efetivamente, o promitente-comprador tomou posse no imóvel. Tal detalhe não foi considerado pela 12a.

Câmara Cível do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo, que julgou procedente a ação de cobrança contra a construtora, por entender que “a ação de cobrança de despesas condominiais deve ser proposta contra quem conste como titular no registro de imóveis, do direito real da unidade condominial”.

Não foi esse o entendimento da Terceira Turma do STJ.