Pode o Síndico trocar de Administradora sem consultar os Condôminos?

Antes de responder com mais detalhes e aprofundarmo-nos na pergunta (título da presente matéria), façamos uma breve análise sobre as questões legais pertinentes, bem como as redações das convenções condominiais atualmente existentes ou mesmo as que estão sendo encaminhadas a registro.

Toda vez que o síndico ou qualquer condômino se depara com a insuficiência ou dificuldade na prestação dos serviços oferecidos pela administradora de seu condomínio ele se pergunta se pode trocar de imobiliária sem consultar o conselho ou a assembléia geral de condôminos, até mesmo porque toda esta burocracia dificulta a tentativa de melhorar os serviços que o condomínio precisa bem como a economia que isto representará ao condomínio.

Por óbvio, a troca de administradora do condomínio pode ser resolvida pelo síndico apenas, mas esta decisão não pode onerar o condomínio e deve ser feita de forma que o próprio síndico tenha certeza dos melhores serviços que a nova administradora oferecerá bem como uma considerável redução de custos. Se conjugados os dois fatores, maior será o amparo legal do síndico em proceder desta maneira.

Entendemos que a função de síndico é um mero cargo representativo, mas ele tem a obrigação de zelar pelas melhores condições da coletividade condominial em todos os seus sentidos. Isto reflete na redução de custos e melhor atendimento nas áreas contábil, administrativa, jurídica e de pessoal, até porque nem todos os síndicos são “experts” no assunto.

A Lei 4.591/64 dá orientações de como se deve proceder para elaboração da convenção condominial e, em seu artigo 9º trata do seguinte:

§ 1° – Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

f) – as atribuições do síndico, além das legais;

Segue ainda…

CAPÍTULO VI – DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Artigo 22 – Será eleito, na forma prevista pela Convenção, em síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1° – Compete ao síndico:

a) – representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção

b) – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;

c) – praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regime Interno;

d) – impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regime Interno;

e) – cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regime Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) – prestar contas à assembléia dos condomínios.

§ 2° – As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia-geral dos condôminos.

O novo Código Civil, em seu artigo 1.348 nos traz a seguinte redação:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

………….

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Quanto ao parágrafo 1o do Código Civil, nada temos de novo. Neste norte entendemos que a contratação de um síndico profissional é viável bem como a delegação de tais poderes a imobiliária de confiança do condomínio.

Dentre os poderes e obrigações elencados no Parágrafo 2o do Código Civil e Parágrafo 2º, do artigo 22 da Lei 4.591/64, o mais importante é salientar que O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia.

Ao fazermos uma melhor leitura e melhor análise interpretativa, veremos que a transferência dos poderes do síndico a uma empresa imobiliária, ou esta para assessorá-lo, depende de assembléia somente se o condomínio ainda não possui imobiliária que o administre. Isto vale somente para construções novas que são entregues aos seus condôminos e, se estes decidirem por contratação de empresa administradora, a assembléia deve aprovar tal decisão uma vez que esta onerará o condomínio.

MAS PARA A TROCA DE ADMINISTRADORA, basta uma decisão unilateral do síndico, desde que esta decisão não prejudique o condomínio em termos administrativos e financeiros. Após sua decisão da troca de imobiliária ele a levará a assembléia geral e informará aos condôminos dos motivos que o levaram a proceder desta maneira.

A própria legislação é clara quando diz que o síndico é responsável por todos os atos que pratica.

Ora, se o síndico é responsável por todos os atos de sua gestão, logicamente, podemos extrair daí que cabe a ele escolher quem vai lhe assessorar da melhor maneira possível.

A matéria exposta é um breve resumo da possibilidade do síndico em escolher, de forma unilateral, a imobiliária que vai lhe assessorar.

Para firmar a presente posição, convido a todos os leitores que tiverem interesse na

presente matéria, que leiam a convenção de seu condomínio bem como a legislação retro elencada. Verão que em todas as convenções consta que a assembléia é necessária para a escolha da imobiliária, mas em nenhuma delas encontrarão que para TROCAR DE IMOBILIÁRIA é necessário a aprovação da assembléia geral.

Há uma grande diferença entre CONTRATAR uma empresa administradora e TROCAR de empresa administradora.

CONTRATAR – somente nos casos de condomínios novos que ainda não possuem administradora. É A ELES QUE A LEGISLAÇÃO SE REFERE. Neste caso encontramos a dificuldade da interpretação.

TROCAR – quando se trata de troca de imobiliária, basta uma simples decisão do síndico sem consultar a assembléia ou o conselho.

Em se tratando de melhorar a vida da coletividade condominial, o síndico não pode medir esforços para assim proceder.

JORGE FERNANDO LERMEN

ADVOGADO

ESPECIALIZADO EM DIREITO IMOBILIÁRIO

Antes de responder com mais detalhes e aprofundarmo-nos na pergunta (título da presente matéria), façamos uma breve análise sobre as questões legais pertinentes, bem como as redações das convenções condominiais atualmente existentes ou mesmo as que estão sendo encaminhadas a registro.

Toda vez que o síndico ou qualquer condômino se depara com a insuficiência ou dificuldade na prestação dos serviços oferecidos pela administradora de seu condomínio ele se pergunta se pode trocar de imobiliária sem consultar o conselho ou a assembléia geral de condôminos, até mesmo porque toda esta burocracia dificulta a tentativa de melhorar os serviços que o condomínio precisa bem como a economia que isto representará ao condomínio.

Por óbvio, a troca de administradora do condomínio pode ser resolvida pelo síndico apenas, mas esta decisão não pode onerar o condomínio e deve ser feita de forma que o próprio síndico tenha certeza dos melhores serviços que a nova administradora oferecerá bem como uma considerável redução de custos. Se conjugados os dois fatores, maior será o amparo legal do síndico em proceder desta maneira.

Entendemos que a função de síndico é um mero cargo representativo, mas ele tem a obrigação de zelar pelas melhores condições da coletividade condominial em todos os seus sentidos. Isto reflete na redução de custos e melhor atendimento nas áreas contábil, administrativa, jurídica e de pessoal, até porque nem todos os síndicos são “experts” no assunto.

A Lei 4.591/64 dá orientações de como se deve proceder para elaboração da convenção condominial e, em seu artigo 9º trata do seguinte:

§ 1° – Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

f) – as atribuições do síndico, além das legais;

Segue ainda…

CAPÍTULO VI – DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Artigo 22 – Será eleito, na forma prevista pela Convenção, em síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1° – Compete ao síndico:

a) – representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção

b) – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;

c) – praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regime Interno;

d) – impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regime Interno;

e) – cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regime Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) – prestar contas à assembléia dos condomínios.

§ 2° – As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia-geral dos condôminos.

O novo Código Civil, em seu artigo 1.348 nos traz a seguinte redação:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

………….

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Quanto ao parágrafo 1o do Código Civil, nada temos de novo. Neste norte entendemos que a contratação de um síndico profissional é viável bem como a delegação de tais poderes a imobiliária de confiança do condomínio.

Dentre os poderes e obrigações elencados no Parágrafo 2o do Código Civil e Parágrafo 2º, do artigo 22 da Lei 4.591/64, o mais importante é salientar que O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia.

Ao fazermos uma melhor leitura e melhor análise interpretativa, veremos que a transferência dos poderes do síndico a uma empresa imobiliária, ou esta para assessorá-lo, depende de assembléia somente se o condomínio ainda não possui imobiliária que o administre. Isto vale somente para construções novas que são entregues aos seus condôminos e, se estes decidirem por contratação de empresa administradora, a assembléia deve aprovar tal decisão uma vez que esta onerará o condomínio.

MAS PARA A TROCA DE ADMINISTRADORA, basta uma decisão unilateral do síndico, desde que esta decisão não prejudique o condomínio em termos administrativos e financeiros. Após sua decisão da troca de imobiliária ele a levará a assembléia geral e informará aos condôminos dos motivos que o levaram a proceder desta maneira.

A própria legislação é clara quando diz que o síndico é responsável por todos os atos que pratica.

Ora, se o síndico é responsável por todos os atos de sua gestão, logicamente, podemos extrair daí que cabe a ele escolher quem vai lhe assessorar da melhor maneira possível.

A matéria exposta é um breve resumo da possibilidade do síndico em escolher, de forma unilateral, a imobiliária que vai lhe assessorar.

Para firmar a presente posição, convido a todos os leitores que tiverem interesse na

presente matéria, que leiam a convenção de seu condomínio bem como a legislação retro elencada. Verão que em todas as convenções consta que a assembléia é necessária para a escolha da imobiliária, mas em nenhuma delas encontrarão que para TROCAR DE IMOBILIÁRIA é necessário a aprovação da assembléia geral.

Há uma grande diferença entre CONTRATAR uma empresa administradora e TROCAR de empresa administradora.

CONTRATAR – somente nos casos de condomínios novos que ainda não possuem administradora. É A ELES QUE A LEGISLAÇÃO SE REFERE. Neste caso encontramos a dificuldade da interpretação.

TROCAR – quando se trata de troca de imobiliária, basta uma simples decisão do síndico sem consultar a assembléia ou o conselho.

Em se tratando de melhorar a vida da coletividade condominial, o síndico não pode medir esforços para assim proceder.

Jorge fernando Lermen

Advogado

Espeializado em direito imobiliário

ESPECIALIZADO EM DIREITO IMOBILIÁRIO