“A cada unidade caberá uma fração ideal do terreno e coisas comuns”. Esta frase é costumeiramente utilizada nos condomínios edilícios, mas será que cada condômino sabe realmente o que ela significa?
Caio Mário da Silveira afirma que cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder a uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício.
A fração ideal pode ser conceituada como a cota-parte no terreno e nas coisas comuns de fim proveitoso que cabe a cada unidade autônoma.
Trata-se do dado usado para o cálculo do rateio das despesas do condomínio e se expressa sob a forma decimal ou ordinária. Em suma, é com base nela que o condômino deve contribuir nas despesas, salvo disposição em contrário na Convenção.
Na prática, a cada unidade autônoma se atribui uma quota percentual ou milesimal no terreno, e é essa fração o índice do direito do proprietário.
Existem vários critérios para o cálculo da fração ideal, sendo dois os mais usados: o da área e o do valor.
O art. 1331 do Código Civil estabelece que “a fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação”.
Conforme o critério estabelecido no referido artigo, qual seja, o do valor, a fração ideal, no solo e nas partes comuns, é fixada conforme o valor da unidade autônoma em relação ao conjunto da edificação.
E neste caso, tem-se que o valor a ser considerado deve ser o do momento em que se opera a incorporação, eis que, após a conclusão da obra, cada unidade é embelezada em função dos adornos que recebe de acordo os interesses de cada proprietário.
No entanto, o cálculo não é simples, como seria se o prédio fosse dividido pelo número de unidades autônomas e se atribuísse a cada uma delas um valor representativo da fração ideal. Isto porque existem diversas peculiaridades que acabam por alterar o valor de cada unidade, como por exemplo, o costume de dar mais valor aos apartamentos em andares superiores em relação aos inferiores quando existe elevador, ou aos apartamentos de frente em relação aos de fundo.
De qualquer forma, encontrado o valor de cada unidade, passa-se a estimar o seu valor relativo, isto é, proporcionalmente ao conjunto do edifício, sendo o resultado obtido desta divisão, a fração ideal de cada condômino no terreno e nas coisas e partes comuns.
Outro critério também utilizado é o da área, considerando o terreno em si mesmo, o qual é distribuído entre as unidades autônomas em razão da área delas, sem levar em consideração o seu valor venal. Em sum
a, a fração ideal de cada unidade seria encontrada através da proporcionalidade obtida pela simples relação entre a área da unidade autônoma e a área global edificada.
Feitas tais considerações, tem-se que a Lei faz referência à fração, obrigando o incorporador a declará-la no momento do registro de incorporação. Ou seja, quando da deliberação dos condôminos quanto à forma de rateio das despesas pelos condôminos, o critério utilizado para cálculo da fração ideal no terreno já se encontra definido, cabendo aos mesmos somente estabelecer se o rateio se dará na proporção das frações ideais ou dividido igualmente entre as unidades.
Por Thiago Moraes Bertoldi
Advogado