Pintar a porta do apartamento, trocar a esquadria da janela, envidraçar a varanda… esses são apenas alguns exemplos de mudanças que os moradores muitas vezes querem fazer e ficam na dúvida se caracterizam alteração de fachada no condomínio ou não.
De fato, o próprio tema “alteração de fachada” ainda é alvo de polêmica e dúvidas. Estamos longe, por exemplo, de ter uma definição fechada e consolidada sobre tudo que caracteriza alteração de fachada.
Por isso, muitas situações específicas ficam sujeitas a uma análise subjetiva e são avaliadas caso a caso pela assembleia condominial ou pelo Judiciário.
Para ajudar a esclarecer um pouco mais o assunto, nós preparamos esse texto para explicar o que é fachada, falar sobre as regras e abordar alguns casos que já são consenso e abrangem a maior parte das disputas a respeito do assunto nos condomínios.
O que é considerado fachada no condomínio
A fachada é qualquer uma das faces do imóvel. Normalmente, ela segue um padrão estético e arquitetônico que ajuda a compor a harmonia da edificação.
Ao contrário do que se imagina, a fachada não é só a parte da frente do imóvel ou a parte que é visível da rua.
Ela abrange também as laterais e o fundo da construção, mesmo que essas áreas fiquem mais “escondidas”. O mesmo vale para andares altos que, embora não sejam vistos da rua, por exemplo, continuam sujeitos às mesmas regras em relação à fachada.
Aliás, todos os elementos que compõem a estrutura da fachada são considerados como parte da fachada. Por exemplo, paredes, esquadrias, sacadas, janelas etc.
Além disso, áreas comuns internas também podem ser consideradas como parte de uma fachada interna. Isso abrange, por exemplo, o hall de entrada, os corredores e as portas dos apartamentos.
Quais são as regras para alteração de fachada
A alteração de fachada é mencionada explicitamente no Código Civil.
Veja o que diz a lei:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas“.
Fica claro, portanto, que os condôminos não podem promover nenhum tipo de alteração de fachada.
Isso não quer dizer que uma alteração de fachada é sempre impossível. Normalmente, as convenções de condomínio abordam o assunto e esclarecem que o morador precisa da aprovação unânime dos demais condôminos para mudar algo na fachada.
Além disso, a lei 4.591, conhecida como Lei do Condomínio, vai na mesma linha. Ela proíbe a alteração de fachada, mas estabelece que o condômino pode fazer a modificação se tiver a aprovação unânime dos demais.
“Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I – alterar a forma externa da fachada;
Il – decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
(…)
§ 2o O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos”.
Aliás, isso vale mesmo para quando o pedido de alteração é trazido pelo síndico ou por um grupo maior de moradores. Não basta levar para assembleia e aprovar por maioria simples; é preciso a aprovação unânime.
Exemplos do que caracteriza alteração de fachada em condomínio
A definição do que exatamente caracteriza alteração de fachada em condomínio é um ponto que ainda traz muitas dúvidas.
Alguns tipos de obras e alterações já contam com entendimento e jurisprudência consolidados, enquanto outras situações menos comuns acabam sujeitas a interpretações do condomínio e do Judiciário.
Mudanças mais comuns que são consideradas alteração de fachada
Trocar janelas e esquadrias por modelos que não sejam o padrão do condomínio;
Alterar a cor ou a textura das paredes externas;
Trocar pastilhas da fachada do condomínio por um modelo diferente;
Instalar antenas no condomínio ou em áreas visíveis das sacadas;
Trocar a cor das paredes internas e externas da sacada; Instalar rede de proteção (nas sacadas ou janelas) em cor e modelo fora do padrão definido pelo condomínio;
Instalar película ou insulfilm nas janelas;
Colocar toldos nas sacadas;
Trocar a porta de entrada do apartamento por uma de cor/modelo diferente;
Fechar as sacadas com vidro (envidraçamento de sacada) sem que a possibilidade tenha sido aprovada ou fazer o fechamento fora do padrão estabelecido pelo condomínio.
Exceções e casos específicos
As mudanças citadas acima englobam as situações mais frequentes de alteração de fachada. Porém, como mencionamos, há muitas outras possibilidades que variam de acordo com a situação específica de cada condomínio e devem ser analisadas caso a caso.
Vale destacar que a instalação de telas ou redes de proteção é considerada uma medida de segurança e não caracteriza, por si só, alteração de fachada.
No entanto, o condomínio pode definir um padrão de cor e modelo que deve ser usado por todos os condôminos que queiram instalar a rede.
Em caso de dúvidas, sugerimos que você converse com a sua administradora e consulte o advogado responsável por atender o condomínio.
O que fazer em caso de alteração não permitida de fachada
Apesar da lei ser bem clara a respeito da proibição de alteração de fachada, ainda é muito comum que os condomínios tenham casos de mudanças não autorizadas.
Quando isso ocorre, o primeiro passo é se certificar de que a modificação realmente é irregular e então notificar o condômino a respeito da infração, citando o Código Civil e a Convenção do Condomínio.
O síndico ou a administradora podem, nesse momento, solicitar que a alteração seja desfeita e que o padrão do condomínio seja restaurado dentro de um prazo adequado. É importante também avisar o morador que ele estará sujeito a multa caso não cumpra a determinação.
Se o condômino não reverter a mudança depois da notificação, ele pode ser multado. O Código Civil prevê que a multa deve seguir um valor estabelecido na Convenção de Condomínio e não pode ser superior a cinco vezes o valor da cota condominial mensal.
Em último caso, a situação pode ser levada à Justiça, com o pedido para que a obra seja revertida.
Fonte: Rateio.com.br