O Condômino Indesejável

Uma das inovações do Código Civil, sem precedente na legislação brasileira, o disposto no artigo 1337 e seu parágrafo único ainda sem muitos casos nos tribunais para formação de jurisprudência, estabelece punição pecuniária àquele contumaz infrator de suas obrigações condominiais.


O “caput” do dispositivo estabelece multa até o valor máximo de cinco vezes o valor da cota condominial por reiterados descumprimentos de seus deveres. Há, porém, uma formalidade. A penalidade deve ser aplicada por deliberação dos ¾ dos condôminos restantes.

O quíntuplo do valor mensal da cota condominial é o máximo a que pode chegar à multa, segundo o dispositivo, levando-se em conta a gravidade das faltas e sua reiteração. Isto não impede ainda o condomínio ou qualquer outro lesado a requerer perdas e danos. Estes podem ser requeridos por qualquer condômino, morador ou não.

Uma figura comum nos condomínios edilícios é a do devedor contumaz. Mal quita uma dívida ou um acordo e já começa novamente a dever e assim segue por anos a fio. Para esses casos, tendo em vista a irrisória multa por atraso nas contribuições mensais, alguns síndicos questionam sobre a aplicação desta multa cumulativamente aplicada ao condômino devedor costumeiro. Nesse caso, a aplicação é indevida, pois para o caso de débitos condominiais a Lei (art. 1336 parágrafo primeiro do Código Civil). Portanto, havendo a norma específica há que se mantê-la não podendo ser aplicada a genérica.

A penalidade ora tratada pode ser usada para casos de descumprimento reiterado das normas convencionais ou do regulamento, tais como estacionar fora da vaga determinada, produzir barulho em excesso, entre outros.

Para casos mais graves, o parágrafo único do mesmo artigo determina, nos mesmos moldes, aplicação de multa de até o décuplo do valor das cotas condominiais é a figura do condômino com comportamento anti social. Também uma nova figura com interpretação mais subjetiva. O que pode ser considerado comportamento anti-social? Também com aprovação da assembléia a multa pode chegar a 10 vezes o valor da cota condominial.