Você já deve ter escutado aquela frase “prevenir é melhor do que remediar”, certo? No contexto de condomínios, isso se torna cada vez mais importante. Prevenir é evitar, economizar e valorizar. Deixa eu te explicar melhor.
São muitos os deveres que um síndico tem com o seu condomínio. Além da prestação de contas e da gestão de colaboradores, o síndico também é diretamente responsável pela gestão patrimonial.
A maioria das pessoas não sabe, mas uma das principais responsabilidades dos síndicos é a contratação de uma empresa especialista para fazer a inspeção predial do edifício. Esse procedimento é muito importante para não só avaliar o estado da obra no momento do registro, mas, principalmente, tentar diagnosticar e prever possíveis problemas, minimizando ou evitando prejuízos. Quanto mais cedo a identificação, melhores os resultados de manutenção e menores os valores investidos em reformas e consertos.
Afinal, o que é a Inspeção Predial?
A inspeção predial é uma das ferramentas da Engenharia Diagnóstica. Além da inspeção, vistoria e perícia são os outros conceitos para avaliar o estado de conservação de um imóvel. A principal diferença entre vistoria e inspeção é que o objetivo da vistoria consiste na simples constatação enquanto a inspeção pressupõe a análise do risco.
Para prevenir, o próprio zelador pode se programar para fazer uma vistoria nos elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, nos para-raios, playground, entre outros locais, uma vez por semana. Mas essa não é a inspeção de que tratam as normas técnicas.
Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento“, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que estes devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA ou CAU.
A inspeção classifica, então, os problemas identificados em função do risco à saúde e segurança dos usuários. Os problemas são classificados segundo o grau de urgência em relação à prioridade de intervenção, definindo-se, assim, o plano de manutenção.
Resumindo, a inspeção predial é uma avaliação que tem por objetivo identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observando os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, consideradas às expectativas dos usuários.
Ela diminui o risco de acidentes prediais e contribui para um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e para as adequações do plano de manutenção.
Quais os principais benefícios em fazer uma inspeção predial?
Os prédios estão ficando cada vez mais velhos e necessitam de manutenções frequentemente. Porém, engana-se que somente prédio com mais idade necessita de uma inspeção predial. Os prédios novos podem também apresentar vicios ocultos de obras que podem trazer uma boa dor de cabeça aos moradores e ao síndico.
A inspeção predial vem justamente para trazer alívio à gestão do síndico e segurança aos moradores. Por isso, separei três grandes benefícios que o laudo traz ao condomínio.
1. Evitar acidentes e tragédias
Segundo o artigo 1.348 do Código Civil, a manutenção e obras realizadas no condomínio, assim como o zelo pela prestação de serviços são de responsabilidade do síndico. Com base nisso, o síndico pode, sim, ser responsabilizado pela manutenção (ou falta dela) no condomínio.
Casos como acidentes por falta de manutenção em elevadores ou queda de uma parte da fachada que cause danos a terceiros, o síndico será responsabilizado por negligência. Essa responsabilidade pode ser civil quando há descumprimento das atribuições de síndico, gerando impacto na vida de terceiros. Como também pode ser uma responsabilidade criminal, quando é referente a mais do que uma omissão ou descumprimento da atribuição e pode ser classificada como crime ou contravenção penal.
Em outubro de 2019, na cidade de Fortaleza, um prédio desabou ocasionando 9 mortos e 7 feridos. O motivo foi a falta de manutenção da construção onde as causas foram falhas construtivas na reforma, ausência de documentos e sobrecarga (60 m² irregulares). Uma inspeção predial poderia ter evitado o desastre.
A inspeção predial protege e dá segurança ao síndico sobre como estão as condições de conservação do prédio, traz um plano de manutenção que deixa claro quais as manutenções devem ser feitas e a ordem de prioridade e urgência.
2. Economia com manutenções
Talvez uma das maiores dificuldades de um síndico seja a falta de certeza do que deve ser feito para manter o estado de conservação do prédio. Algumas opções mais comuns são fazer algumas reformas e pinturas no prédio dando uma “vida” à construção, porém pode esconder alguns problemas que só um olhar técnico pode encontrar.
O laudo de inspeção predial é como se fosse um manual para dar clareza ao síndico sobre quais manutenções precisam ser feitas, evitando reformas desnecessárias ou retrabalhos.
Por exemplo, um condomínio em Curitiba estava com uma rachadura. O síndico contratou uma empresa para executar a obra a fim de corrigir a rachadura e aproveitou para fazer uma pintura predial. Quase dois anos depois, a rachadura voltou a aparecer e o novo síndico, sabendo que já tinha ocorrido aquele problema anteriormente, resolveu contratar uma empresa para realizar um laudo técnico. Nele foi identificado a patologia no qual foi necessário uma nova obra e pintura. Um custo altíssimo para o condomínio que não conseguiu resolver o problema na primeira vez.
E é normal que, quando um imprevisto acontece, os síndicos aumentem a taxa da mensalidade para cobrir os gastos, o que acaba causando desconforto e um tanto de revolta nos moradores.
Muitos condomínios usam a manutenção corretiva, que é apenas utilizada quando algum problema já ocorreu. No entanto, apesar de ser a mais usada, definitivamente não é a melhor, já que o custo da manutenção corretiva acaba sendo muito maior. Em média, a manutenção corretiva é 5 vezes mais cara em relação à preventiva.
As manutenções preventivas podem parecer caras e trabalhosas, mas, ao contrário do que se pode pensar, ter custos periódicos com a preservação do patrimônio é uma maneira inteligente de economizar.
Com um plano de manutenção gerado pelo laudo de inspeção predial, é possível ter um orçamento planejado, feito e gerenciado corretamente, possibilitando que o síndico reduza custos e busque previamente soluções que não seja a oneração dos moradores.
3. Valorização patrimonial
É muito frustrante ao morador que investe e cuida com tanto carinho da sua unidade ver os valores de outros imóveis subirem enquanto o seu fica estagnado. Isso em sua maioria não é por causa da própria unidade, mas sim pelo pelo estado de conservação do prédio.
Ações de manutenção de forma aleatória, tomadas de decisões sem orientação técnica, refletem em desgaste e depreciação do ativo, ocasionando desvalorização do patrimônio. Um condomínio que respeita seus padrões, se apresenta à sociedade como um condomínio bem cuidado, o seu valor global aumenta.
Nós tivemos um caso em São Paulo de dois prédios construídos há 20 anos, na mesma rua, onde um a unidade vale R$ 3.000.000,00 e outro vale a metade desse valor. Por que essa diferença se o padrão construtivo dos prédios são semelhantes e a metragem da unidade são equivalentes? Porque um prédio cuidou da manutenção preventiva e outro não. As obras de manutenção corretivas acabam desvalorizando o condomínio, pois trazem mais gastos aos condomínios.
É como se você fosse comprar um carro. O mesmo automóvel e duas opções: você pagaria mais para um carro que tem todas as revisões em dia, sem arranhões e batidas, limpo e conservado ou compraria um carro que você não sabe o que já foi feito de manutenções, com a lataria amassada e a pintura desbotando?
A manutenção da fachada, jardinagem, pinturas, infiltrações, cuidados na área de lazer, iluminação e sistema de segurança são itens que fazem parte do dia a dia de qualquer condomínio e mantê-los funcionando da melhor forma ajuda a manter seu patrimônio em valorização.
Busque empresas especializadas que emitem um laudo
Não se esqueça que o laudo só pode ser emitido por um profissional habilitado e registrado. É realizada uma ART (anotação de responsabilidade técnica) e não é com qualquer empresa que tenha os profissionais que possam assinar. Não basta apenas uma constatação visual, que
geralmente é feita nos condomínios, mas sim um diagnóstico do estado de conservação do prédio.
Para os síndicos que ainda desconhecem a inspeção predial, o investimento realizado é compensador para o condomínio. O custo fica entre 1,5 e 2% do valor que será investido nas obras. É um valor irrisório quando comparado o que o condomínio investirá em um grande ciclo de obras, o custo-benefício é enorme. Toda empresa tem um roteiro, um mapa de trabalho. Nos condomínios não pode ser diferente. O laudo de inspeção auxilia o síndico para que faça a gestão patrimonial de forma inteligente.
Pensando na segurança e economia dos condomínios, a Rede Vistorias, empresa especializada em vistorias para imobiliárias, condomínios e construtoras, em parceria com a Bureau Veritas – líder mundial em testes laboratoriais, inspeção e certificação – realizam toda a inspeção predial para garantir tranquilidade ao síndico e aos moradores.
Converse com um dos especialistas para saber como podemos realizar a inspeção predial em seu condomínio.
