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Gestão do condomínio: a ilusão do caixa gordo

Ao receber um condomínio com uma situação financeira positiva, um caixa gordo, você pensa “Que maravilha!”. Mas não abra o champanhe ainda! É preciso verificar umas cositas antes.

A minha formação como administrador e especialista em finanças e experiência profissional como executivo, empreendedor e síndico mostram que, mesmo com excelentes intenções, sem dinheiro não se faz muita coisa. A visão romântica de que todos vão ajudar até que a situação financeira melhore é um engodo. Desculpe se destruo seus sonhos, mas é assim. Especialmente no condomínio.


Esse é o motivo pelo qual sempre defendo que as primeiras ações do novo síndico que recebe um condomínio com problemas de vários tipos sejam no sentido de sanear as finanças. Como diz o ditado popular, dinheiro não resolve tudo, mas é bem melhor ficar deprimido fazendo compras em Paris.


Porém, às vezes acontece de você receber um condomínio com uma situação financeira bastante positiva, um caixa gordo, fundos transbordando de dinheiro, e você pensa “Uau, que maravilha!” Pode ser que sim, mas não abra o champanhe ainda. É preciso verificar umas cositas antes.


Pra começar: dinheiro “sobrando” é comum? Não, né? Se a previsão orçamentária foi bem feita e a gestão foi competente, era pra estar sobrando só um pouco, e se a esmola é muita…


Primeira pergunta: as manutenções estão em dia?

Se elas não estão sendo feitas e foram previstas no orçamento, é de se esperar que o dinheiro esteja sobrando, mas isso não é uma boa notícia, concorda? Significa que você vai ter que correr atrás do prejuízo, e que provavelmente pagará mais caro do que o que pagaria se as manutenções tivessem sido feitas tempestivamente. Isso se nenhuma “bomba” estourar pela falta dessas manutenções…


Segunda pergunta: os impostos estão sendo pagos?

Essa é uma “bomba” de efeito retardado, pois não vai afetar o condomínio imediatamente. Não é como água e luz, que cortam logo e incomoda todo mundo. A dívida vai crescendo, silenciosa, até que um dia explode. Recomendo sempre aos meus alunos e mentorandos: exija as CND (Certidões Negativas de Débitos) do INSS, FGTS e ISS a cada 6 meses, ou pelo menos uma vez por ano pra saber com segurança qual a situação fiscal do condomínio.


Terceira pergunta: o dinheiro que está disponível no caixa (=conta corrente do condomínio) é mesmo do caixa ou foi irregularmente baixado do fundo de reserva ou outro fundo?

Tô falando grego? Então explico: receitas ordinárias ficam disponíveis na conta corrente ou em aplicações com resgate em D+0 ou D+1, com o objetivo de custear despesas ordinárias. Os recursos oriundos do recolhimento de fundos (reserva, trabalhista etc) geralmente não ficam disponíveis na conta corrente, e sim em alguma aplicação com uma remuneração melhor pelo fato de poder ser mantido aplicado por um período maior. Se não é isso que ocorre aí, cobre da sua administradora que pelo menos faça essa segregação na contabilidade. Sem isso você não tem como saber o que é saldo de caixa e o que é saldo de fundo.


Quarta pergunta: quanto desse dinheiro que está no caixa já está comprometido com financiamentos, parcelamentos, juros etc?

Aqui trata-se do “efeito cartão de crédito”: você gasta, gasta, mas não sai nada do bolso! Que delícia! Mas daqui a um mês…. Bum!!! Pode ser que uma boa parte do dinheiro que hoje está no caixa já tenha dono… Qual o grau de endividamento do condomínio? Quanto, para quem, vencendo quando? Verifique isso antes de soltar fogos por ter recebido uma conta recheada.


Há outras variáveis que podem ser verificadas, mas se você focar nessas, já terá um excelente panorama da saúde financeira do condomínio. Tomara que a tal conta gorda seja gorda mesmo, mas se for… Aguarde o meu próximo artigo. Essa também pode ser uma notícia com um lado bom e outro ruim. Até a próxima edição!


Escrito por:

Sérgio Gouveia - Administrador de empresas, MBA em finanças, Certificado em Gestão e Estratégia pela Fundação Dom Cabral. Professor formado pela Universidade de Cambridge e treinador de professores certificado pela International House, ex-diretor de empresas, empreendedor e síndico morador há 9 anos.

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