Falência de condomínio: você sabe o que diz a lei?
Como é sabido, os condôminos podem ficar em estado de insolvência, sejam pessoas físicas ou jurídicas. Isso acontece quando as dívidas excedem à importância dos bens do devedor.
Quando isso ocorre, os credores discutem sobre a preferência no recebimento de seus créditos. Isso porque, claro, todos desejam receber e antes que os demais, ou antes que o dinheiro, se ainda houver, acabe.
Os credores hipotecários ou privilegiados têm a preferência, os créditos trabalhistas também, bem como os fiscais.
A questão é pacífica, mas vale a pena retornar ao assunto, pois de vez em quando vemo-nos diante de sentenças que indeferem o pedido de penhora da unidade objeto de ação de cobrança de taxas condominiais, quando o condômino tem a sua falência decretada, determinando a suspensão da execução e que o crédito do condomínio seja habilitado na falência e concorra com os outros credores.
E como fica o condomínio diante disso?
Esse foi o tema do Agravo de Instrumento nº 02200416-88.2012.8.26.0000 – 27ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no qual figurou como relator o Desembargador Morais Pucci (janeiro/2013).
Diz a ementa desse acórdão:
“Decretada a falência da executada em 1.998, as despesas condominiais são consideradas encargos da massa, com preferência sobre os demais créditos, porque visam a manutenção e continuidade do condomínio (art. 124, caput, e § 1º, inc. III, do Decreto-lei nº 7.661/45). Desnecessidade da habilitação do crédito do exequente no juízo da falência e da suspensão da execução. Decisão reformada. Recurso provido”.
Importante acrescentar que, em 9 de fevereiro de 2005, foi sancionada a lei nº 11.101. Ela regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária e que revogou o Decreto-lei nº 7.661/45. Mas, no seu artigo 84 repete o disposto na lei 7.661/45, esclarecendo que “serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a… III – despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência”.
No corpo do acórdão, o relator ensina:
“As despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem e visam a conservação e continuidade do condomínio, devendo cada condômino pagar suas respectivas cotas, sem o que pode ele deixar até mesmo de existir. Deve a massa falida proprietária de unidade condominial, portanto, adimplir com as respectivas cotas condominiais, a fim de atingir o objetivo de continuidade da coisa comum, satisfazer o interesse coletivo e preservar seu próprio patrimônio. Nesse sentido, as despesas condominiais da massa falida são consideradas encargos da massa, devendo ser pagas com preferência sobre todos os créditos admitidos à falência”.
E menciona vários acórdãos, dentre os quais o do Superior Tribunal de Justiça: “As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. (…) (RESP 794.029/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, 15.12.2009, DJe 02.02.2010).
Daphnis Citti de Lauro
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