Uma administração condominial moderna e globalizada deve ser baseada em metas para alcance de objetivos claros e bem definidos
Inquilinos cada vez mais atualizados, quanto aos seus direitos, deveres e responsabilidades individuais e coletivas, buscam administração condominial transparente e juridicamente pautada pelas legislações existentes.
Uma administração condominial moderna e globalizada deve ser baseada em metas para alcance de objetivos claros e bem definidos. Em tese, viver em propriedade comum parece ser muito simples. Porém, é típico do ser humano defender seus próprios interesses, que nem sempre correspondem aos do condomínio. O impasse é ainda maior quando os donos, que gerenciam os próprios edifícios, criam suas regras e deixam de divulgar o que é obrigatório e de direito de informação dos locatários, como a prestação de contas das despesas ordinárias e extraordinárias.
Comparativamente às demais empresas do mercado, o condomínio não é considerado “Pessoa Jurídica”, por não sobreviver de receitas e sim do rateio das despesas entre seus locatários, mesmo tendo que cumprir a maior parte das formalidades legais, fiscais, trabalhistas, e de encargos sociais e tributários. Todos documentos comprobatórios deverão ter o visto do responsável e serem disponibilizados em arquivo de fácil acesso.
Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, existem três documentos básicos que fundamentam e qualificam uma boa administração, a Lei do Condomínio (Lei n.º 459/64), comum a todos, a Convenção do Condomínio, elaborado com registro do imóvel e o Regimento Interno, específico para cada edifício. Portanto, é oportuno ressaltar que, quando se trata de prédio de um único dono, não se adota a instituição de uma Convenção em face de sua inadaptação, mas recomenda-se a adoção de um Regimento, com a finalidade de regular os serviços e funcionamento da edificação.
A cobrança de despesas para reforma, manutenção e conservação utilizadas pelos locatários é perfeitamente lícita, em conformidade com o disposto no artigo 23, XII, da Lei do Inquilinato N.º 8.245/91, a qual diz: “no edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo (ordinárias de condomínio), desde que comprovadas”. Mas sabe-se que em algumas edificações nem sempre as leis são cumpridas.
Nesse momento, o papel do síndico é primordial como representante legal do condomínio. De acordo com o novo Código Civil, arts. 1.348 e 1.350, é de sua competência: representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; dar imediato conhecimento à existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; e prestar contas anualmente e quando exigidas.
Em conclusão, ao inquilino de um prédio nessas condições, ou seja, edifício com várias unidades de um único dono, embora o condomínio não seja administrado conforme as regras legais, entende-se que prestar contas não é só aprovar o balanço financeiro, mas também uma forma de satisfação aos condôminos de todos os atos praticados pelo proprietário.
