Bom senso em Condomínio é só seguir os 3S: Sossego, salubridade, segurança

O condomínio é um microcosmo da sociedade. Todos os que organizam o condomínio são compelidos a respeitar a regra proibitiva, seja pessoalmente, seja por intermédio daqueles a quem aluguem ou emprestem o apartamento, por ser evidente que o direito cedido traz as mesmas qualidades anteriores à cessão. Se o proprietário tem o direito de uso e gozo, porém cativo de tais limitações, ao transferir a outrem o mesmo uso e o mesmo gozo, não pode fazê-lo senão gravado de iguais restrições.



Os direitos de vizinhança aplicado aos condomínios são dispositivos normativos que têm como principal objetivo regulamentar as relações jurídicas estabelecidas entre os todos aqueles que nele residam, impondo parâmetros mínimos que devem ser observados pelos condôminos, quais sejam, o sossego, salubridade e segurança dos possuidores, e os bons costumes. Corroborando o exposto, Daibert, afirma que “Direitos de vizinhança são limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social”.


Não há dúvidas de que proprietário e condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (Art. 1.335, I do CC). No entanto, em decorrência da proximidade e da convivência com diferentes pessoas, é natural o surgimento de conflitos e contratempos entre vizinhos.


O Código Civil, a Convenção, e o Regimento Interno dos condomínios estabelecem regras mínimas que deverão ser observadas tanto pelas partes que residem nos condomínios, quanto em eventuais questionamentos perante o poder judiciário, servindo inclusive de paradigma hermenêutico.


O dever de usar a propriedade condominial, de acordo com os preceitos previstos no Art. 1.336, IV do CC (sossego, salubridade e segurança e bons costumes) guardam relação com outros deveres previstos no Código Civil. Intuitivamente, à luz da eticidade e da boa-fé objetiva, pode-se afirmar que o condômino deve dirigir as suas ações a fim de reafirmar as regras fundamentais da ciência jurídica: viver honestamente (honeste vivere), não lesar outrem (neminem laedere) e dar a cada um aquilo que lhe pertence (ius suum cui tribuere).


Feito os devidos esclarecimentos, é necessário ao menos discorrer sobre os conceitos de sossego, salubridade, segurança e bons costumes. Tais conceitos são indeterminados, e, portanto, diante do caso concreto, o interprete deverá levar em consideração o padrão de comportamento do homem médio. Vejamos:


“Sossego” se refere àquilo que é calmo, sereno, descansado e despreocupado. É sinônimo de calma, tranquilidade, quietude, silêncio, descanso, repouso e despreocupação, entre outros. Já a “Salubridade” corresponde ao conjunto de condições favoráveis à saúde dos vizinhos; impedindo aos demais condôminos a pratica de atos que impliquem em risco à saúde das pessoas daquele agrupamento. Por “Segurança”, implica em evitar-se toda a prática que eventualmente coloque em risco ou perigo, visando preservar a os aspectos físicos e psíquicos dos condôminos ou de outrem. Com relação aos “Bons Costumes”, compreende-se a faculdade de discernir com acerto sobre fatos e coisas, agindo com racionalidade, de acordo com o senso comum e entendimento médio, devendo prevalecer nas relações em geral, e, mais ainda, nas relações entre vizinhos.


Trata-se de um dever geral, de dirigir os atos de acordo com os valores protegidos pelas normas sociais, quais sejam, devem os condôminos atuarem de acordo com os valores inseridos na Constituição, os valores expressos pelo Código Civil, e pela Convenção do condomínio, e Regimento Interno merecedores de proteção. O seu descumprimento, gera ato ilícitos ao exercer abusivamente os seus direitos subjetivos, de forma contrária à boa-fé e aos bons costumes (art. 187 do CC).


Por: Vithor César Moreira da Silva Almeida – Advogado, especialista em Direito Civil, Processo Civil e em Direito Condominial.