A cultura da manutenção de edifícios residenciais e comercias começa a se estabelecer no Brasil face aos diversos desabamentos ocorridos em todo território brasileiro e as legislações municipais criadas de forma a preveni-los. Em razão disto, com o objetivo de chamar a atenção para detalhes que devem ser observados antes, durante e depois de qualquer obra, entendemos de relevância tratar da contratação de obras nos condomínios.
O Código Civil de 2002 dispõe que pode haver nos condomínios edilícios partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum, elencando no artigo 1.331, parágrafo segundo, de forma exemplificativa, a propriedade que é comum. Cabe ao síndico, que exerce as funções executivas dentro do condomínio, diligenciar a conservação e a guarda destas, vistoriando-as periodicamente.
Identificada a necessidade da obra, a existência de um orçamento prévio é de suma importância. Ele não serve apenas para avaliação do custo final da obra, são necessários alguns cuidados, pois a proposta obriga o proponente. É a partir da proposta que tem início a formação do contrato.
Através da oferta de serviço ou proposta tem inicio o negócio. Esta deve apresentar detalhamentos essenciais, mínimos, de forma clara e precisa, com um memorial descritivo onde constem todos os detalhes da obra, o prazo para sua realização, o custo da obra, as marcas, os modelos, o prazo de garantia, a quantidade e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados, além da responsabilidade técnica (Art. 31 do Código de Defesa do Consumidor).
Fato comum nos condomínios é a apresentação de oferta de serviço para deliberação e escolha em assembléias com dados insuficientes, algumas mencionando apenas preço, prazo e tipo de serviço a executar, passando despercebidas as especificações do material a ser empregado, de que forma, quantidade, qualidade, garantia, etc. Como comparar e escolher neste caso? Impossível. Os condôminos acabam escolhendo o orçamento de menor preço, que muitas vezes acaba tendo um custo final mais alto do que o proposto.
O ideal é que o síndico solicite de cada empresa ou empreiteiro todos os pormenores exemplificados acima a fim de elaborar um quadro comparativo para apresentação e aprovação por assembleia. Para auxiliar o síndico, alguns condôminos podem formar uma comissão de obras, que vai acompanhar a evolução da reforma. Uma atribuição importante da comissão é verificar se os materiais utilizados são os mesmos dispostos no contratado e na oferta do serviço e se a obra segue o ritmo estabelecido.
De posse dos orçamentos, o Síndico convoca a assembléia para aprová-los. É imperativo que da convocação conste a ordem do dia de tal maneira que se tenha certeza do que será objeto de exame. A deliberação de ordem do dia não inserida na convocação ou em “assuntos gerais” leva a nulidade da deliberação.
Aprovado o orçamento, pelo quorum previsto na Convenção do Condomínio ou na falta ou omissão desta pelo estabelecido no Código Civil, em assembléia regularmente convocada, gera obrigação para todos os condôminos, mesmo para os que não compareceram.
Importante observar que a ação de cobrança de quotas condominiais depende do preenchimento de requisitos a serem provados por documentos anexados a inicial, dentre eles, no caso de obras, a ata contendo o orçamento aprovado pela assembléia geral e a aprovação por quorum regular previsto na convenção ou no Código Civil. A juntada da ata que aprovou o orçamento da obra torna sem efeito a intenção do devedor eximir-se do pagamento. Com a aprovação da assembléia, cumpre ao síndico, como representante legal do condomínio, contratar a obra.
Como vimos acima, em geral, todo o processo de negociação, incluindo a oferta feita por escrito, pode ser considerada parte do acordo final que é o contrato. Este deve ser escrito e conter cláusulas mínimas para a sua validade tais como: partes (contratante e contratado); objeto (obra a realizar); preço; forma de pagamento; etapas da obra; prazos, materiais a utilizar; obrigações do contratante e contratado; penalidades; rescisão; foro do contrato, data e assinaturas.
Com certeza, o assunto não se esgota neste espaço, mas destacamos o que julgamos relevante como um alerta a fim de prevenir conflitos futuros.
Eliane Maria Virtuoso *
Advogada
Especialista em Direito Imobiliário, Notarial e Registral
