Até onde vai a autonomia do síndico?

O síndico é o indivíduo eleito em assembleia para ser o responsável direto pela gestão do condomínio. Em sua alçada de competências, cabe-lhe a manutenção da disciplina, ordem, segurança e preservação do patrimônio coletivo.


As funções e deveres do síndico de condomínio estão contidas detalhadamente no Código Civil (CC), artigo 1.348. É de suma importância que o novo síndico – ou aspirante ao cargo – estude essas obrigações para que possa saber qual é sua área de atuação e também os seus respectivos limites e assim não se confunda autoridade com autoritarismo.

O advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial, Dr. Adriano Dias ressalta alguns pontos acerca do exercício da sindicância. “Ao síndico, cabe a prática de todos os atos previstos no artigo 1.348 do Código. Sua função essencial é fazer com que a convenção condominial, o regulamento interno e as decisões de assembleias sejam cumpridas, estabelecer metas e cobrá-las. Por exemplo, o síndico não pode, sem prévia autorização, promover alteração na taxa ordinária condominial”, explica.

Algumas ações do síndico não denotam uma prévia autorização/aprovação tomada em assembleia, conforme esclarece Dias. “A realização de reparos urgentes é um exemplo de ação na qual o síndico pode realizar independentemente de autorização prévia. Caso impliquem em despesas excessivas, devem, posteriormente, ser dada ciência à assembleia geral”.

De acordo com o advogado, outra prerrogativa do síndico independente de aprovação, em regra, é a de demitir e/ou contratar funcionários do condomínio. “Porém, em casos em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em assembleia”, alerta. O síndico tem autonomia, por exemplo, para contratação de advogados sem precisar consultar a assembleia. Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto também deve ser ratificado em futura assembleia.

O advogado Rodrigo Karpat faz outra observação a respeito do livre trânsito do síndico dentro do prédio. Como previsto no CC, é permitido ao síndico o ingresso ilimitado nessas áreas, “Compete ao síndico: ...diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns...”.

“Se a situação for emergencial, como, por exemplo, um vazamento de água que implica na necessidade do fechamento imediato do registro, ou um fogão ligado com risco de incêndio, o síndico pode agir e está amparado pelo artigo 861 do CC, na qualidade de gestor de negócios. ‘Aquele que, sem autorização do interessado, intervém na gestão de negócio alheio, dirigi-lo-á segundo o interesse e a vontade presumível de seu dono... ’. Se a gestão foi iniciada contra a vontade manifesta ou presumível do interessado, este responderá pelos prejuízos de danos na gestão, podendo inclusive o dono do negócio exigir que o gestor restitua a coisa no seu estado anterior”, explica Karpat.

Já as áreas privativas são de uso exclusivo, e o ingresso no interior de qualquer unidade só é permitido com autorização do condômino ou por ordem judicial, sob pena de interferir no direito de propriedade.