As fraudes constituem um dos maiores problemas na gestão financeira dos condomínios, infelizmente, por falta de probidade/honestidade tanto do síndico quanto da administradora.
Faremos algumas considerações sobre o tema, esclarecendo alguns deveres do síndico, assim como referindo outras infrações comuns, para enfim apontarmos algumas soluções possíveis. Inicialmente, convêm referir na Lei 4.591/64, art. 22, §1º, as alíneas “f” e “g”, que determinam ao síndico: “prestar contas à assembléia dos condôminos” e “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio”, bem como o art. 1.348 do CC, inc. VIII: “prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas”. Isso significa permitir ter acesso a fim de analisar detalhadamente todos os livros, balancetes e demais documentos financeiros (notas fiscais, p.ex.) pelos condôminos. O conselho fiscal/consultivo é co-responsável pela regularidade das contas. Além disso, cabe lembrar os crimes de apropriação indébita (art. 168, II, do Código Penal), bem como apropriação indébita previdenciária (art. 168-A, do CP), analisados em matéria futura neste jornal.
Exemplos de Infrações Comuns:
(i) Superfaturamento e “comissões” em obras e em serviços; (ii) Irregularidade no recolhimento e “descontos” ou perdão de dívidas de cotas condominiais sem consultar a assembleia; (iii) Lançar indevidamente receitas, despesas e saques no caixa; (iv) Apropriação indébita (apossar-se ou tomar como sua coisa alheia) de valores, que seriam utilizados para pagamento de obras e serviços prestados, p.ex. piscina, elevadores, seguro contra incêndio (art. 1.346 do CC) (v) Deixar de recolher e de repassar tributos referentes ao INSS, FGTS e outros; (vi) Atraso nos pagamentos de contas de luz e água, sem o conhecimento do condomínio; (vii) Irregularidade na realização de obras sem aprovação da assembleia, em desrespeito ao art. 1.341 e seguintes do CC;
Soluções Possíveis:
(a) Analisar mensalmente todas as receitas e despesas, inclusive as cotações de preços. Tal tarefa é realizada pelo síndico, pelo conselho fiscal/consultivo, e ainda eventual comissão de moradores especialmente criada para essa apuração; (b) Contratar auditoria preventiva ou punitivo-investigativa, aprovada por assembleia (despesa extraordinária): em síntese, verifica se todas as informações prestadas pelo síndico ou pela administradora correspondem à realidade das operações financeiras realizadas (pagamentos e recebimentos) através do cruzamento dos lançamentos e documentos com as certidões de débito emitidas pelos órgãos governamentais. No primeiro caso, o mais recomendado, garante a transparência e evita prejuízos antecipadamente. No segundo, faz o levantamento de provas para o condomínio recuperar prejuízos junto aos responsáveis pelas fraudes; (c) Propor ações judiciais no âmbito cível, tais como: (c.1) cautelar de exibição de documentos, caso o síndico ou administradora não permita o acesso a todos os documentos; (c.2) indenização por perdas e danos contra os responsáveis, a partir da comprovação de irregularidades; (c.3) prestação de contas: a fim do síndico ou da administradora expor detalhadamente todos os lançamentos efetuados em juízo; (d) Propor ações judiciais no âmbito criminal, nas quais o Ministério Público detém a competência para agir sem depender de autorização e sempre que houver prova suficiente da ocorrência de uma infração penal, a partir do inquérito policial. Basicamente, ocorrem ações fundadas nos artigos 168 e 168-A, do CP, crimes já referidos acima.
Portanto, diante das fraudes, são diversas as medidas disponíveis para evitá-las, o que previne prejuízos financeiros delas decorrentes. A constante fiscalização por parte dos condôminos de forma bem assessorada é parte fundamental na boa gestão financeira do condomínio.
Rafael Ferreira Costa
Advogado, Doutorando e Mestre em Direito Econômico (UFRGS)
Pós-graduado em Direito Tributário (IBET) e em Direito Público (ESMAFE)
Colunista Jurídico Click Síndico
