Antes de abordarmos a responsabilidade dos diversos cargos relacionados à gestão do condomínio, cabe enfatizar a importância da racional e planejada divisão de tarefas, em virtude do excesso de responsabilidades e da falta de tempo do síndico; assim como considerar, na forma ideal, a administração condominial como a coordenação de uma série de setores, tais como: (i) administrativo, (ii) financeiro, (iii) de recursos humanos (que lida com os funcionários) e (iv) jurídico. Em tese, o cumprimento das tarefas básicas caberia à administradora ou ao escritório contábil, enquanto a direção e a fiscalização caberiam ao corpo diretivo do condomínio – composto pelo síndico, subsíndico, conselho fiscal e conselho consultivo (enquanto a existência do primeiro é obrigatória, a dos três últimos é opcional). Além disso, o art. 1.348, § 2º do CC permite ao síndico transferir poderes administrativos a outrem, mediante a aprovação da Assembléia.
No que tange ao síndico, como já referido, suas atribuições estão previstas no CC, art. 1.348, e ainda, na Lei 4.591/64: arts. 9º, § 3º, “f” (“a convenção deverá conter as atribuições do síndico, além das legais”); 12, § 2º; 13 e par. un.; 22 e seus §§. Exemplo é a obrigação de realizar o seguro de toda edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (arts. 1.348, inc. IX, combinado com art. 1.346 do CC; e art. 13 da Lei 4.591/64). O descumprimento dessa obrigação pelo síndico pode acarretar responsabilização civil e/ou penal, não só pelas razões antes referidas (na parte 1 desta matéria), mas também por irregularidades na contratação do seguro, tais como inadequação e falta de renovação do seguro, bem como o acionamento de cobertura, quando necessário.
Quanto ao subsíndico, o art. 22, § 6º da Lei 4.591/64 determina que “A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição”. Por conseguinte, verifica-se que o cargo é regulamentado tão-somente pela convenção. A depender desta, compete ao subsíndico tanto substituir o síndico (v. art. 1.350 do CC), p.ex., em ausência comprovada por motivo de doença; quanto, nos casos de renúncia ou morte do síndico, convocar Assembléia para eleger novo síndico. Portanto, a responsabilização do subsíndico pode ocorrer não só por atos praticados no exercício de suas próprias funções, como também durante o período em que substituir o síndico.
Com relação ao conselho fiscal, estipula o art. 1.356 do CC que: “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela Assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. A responsabilização do conselho fiscal se restringe a casos específicos passíveis de comprovação, pois desempenha apenas a função de fiscalizar e de auditar as contas do condomínio, as quais serão aprovadas ou não pela Assembléia. Convém lembrar a previsão do art. 23 e par. un. da Lei 4.591/64 referente ao conselho consultivo: “Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição”. Em geral, o conselho fiscal acumula a função consultiva.
Relativamente à administradora, é útil lembrar que a escolha de administradora é feita em Assembléia, conforme o art. 1.348. §§ 1º e 2° do CC. Ela tem responsabilidades semelhantes ao do síndico, conforme o contrato de prestação de serviços com o condomínio. Quando se efetua a mudança de administradora, uma série de documentos importantes deixados sob sua guarda (os quais permanecem disponíveis aos condôminos durante todo o período contratado) deve ser levada em consideração. Em caso de irregularidades, pode-se constituir advogado para demandar judicial ou extrajudicialmente a antiga administradora a fim de se tomar as providências cabíveis e necessárias à boa administração do síndico.
Outra questão importante associada ao tema – a ser tratada em matéria futura neste jornal – é a responsabilização da administradora pela prestação de serviços ao condomínio, tendo em vista se tratar de relação de consumo, submetida às regras do CDC. Neste sentido, deve-se analisar não só a abusividade das cláusulas contratuais do contrato de prestação de serviços como também a responsabilidade pelo defeito no serviço ou pelo vício do serviço, cujo enquadramento jurídico depende de cada caso concreto.
Abreviaturas utilizadas: CC – Código Civil; CDC – Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
Rafael Ferreira Costa
Advogado. Mestrando em Direito (UFRGS)
Especialista em Direito Tributário (IBET)
