A Inadimplência e o procedimento de cobrança

A obrigação de pagar as despesas de condomínio está prevista no Código Civil, sendo classificadas em ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias estão relacionadas aos gastos rotineiros para manutenção dos serviços comuns e pagamento das despesas administrativas, que mantém o bom estado das coisas comuns e as condições mínimas de habitabilidade e seguridade.

Estas despesas devem estar aprovadas na assembléia anual. As despesas extraordinárias são aquelas originadas das inovações, benfeitorias ou reparações necessárias, úteis ou voluptuárias, realizadas em proveito da edificação.

O condômino é o responsável pelo pagamento das despesas, constituindo-se no real possuidor do vínculo jurídico com o condomínio. São equiparados aos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. Em não havendo o pagamento espontâneo da quota, é recomendável a tentativa de composição amigável do débito, a qual, frustrada, enseja o ajuizamento de ação de cobrança. Nela, o condomínio postula a condenação do devedor ao pagamento do débito, oportunizando a ampla defesa e o contraditório. Ao devedor cabe o ônus de comprovar eventuais pagamentos. Após a prolação de Sentença e eventuais recursos, inicia-se a fase de cumprimento de sentença, na qual o imóvel que originou a dívida pode ser penhorado e alienado, cujo produto possibilita a satisfação do crédito.

A alienação judicial do imóvel, mesmo se tratando de bem de família, é possível em razão da natureza da dívida, a saber, propter rem, que acompanha o imóvel e impõe uma obrigação ao detentor ou titular da propriedade.

Outra questão importante a ser ressaltada é sobre a possibilidade de cobrança de quotas condominiais junto ao Juizado Especial Cível (JEC) – Lei 9.099/95. De acordo a referida lei, somente podem fazer parte do pólo ativo (autor) as pessoas físicas (§ 1º do art. 8º da Lei 9.099/95). Desta forma, as pessoas jurídicas participam do procedimento especial na qualidade de réu, respeitadas as exceções legais. Ocorre que o condomínio não é pessoa jurídica, nem pessoa física, o que gera certa controvérsia. No entanto, tal questão é dirimida pelas turmas recursais do JEC, que têm decidido pela extinção do processo sem julgamento do mérito.

Thiago Moraes Bertoldi

Advogado

Mestrando em Direito pela PUCRS

Especialista em Direito Processual Civil pela PUCRS