“É cabível o usufruto sobre o imóvel devedor de despesas de condomínio, a fim de que, alugado o bem, os valores de aluguel possam reduzir a dívida condominial.”
Importante decisão foi tomada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, em favor dos condomínios, a qual certamente será reproduzida em outros estados do país, pois favorece edifícios com grandes dificuldades em pagar seus compromissos em razão da inadimplência, especialmente quando o débito das taxas em atraso atinge montante próximo ou maior que o valor do imóvel.
A emenda do acórdão 878.058/0-00, relatado pelo desembargador Pereira Calças, diz o seguinte: “Na dicção do artigo 716 do CPC, constatada a dificuldade de venda em hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais objeto da execução, pode o juiz, a pedido do credor, constituir usufruto do imóvel ao credor, ficando nomeado como administrador o próprio Condomínio.” O artigo citado prescreve que “o juiz da execução pode conceder ao credor o usufruto de imóvel ou de empresa, quando o reputar menos gravoso ao devedor e eficiente para o recebimento da dívida”.
No caso em tela, na ação de cobrança movida pelo condomínio, em fase de execução, haviam sido penhorados os “direitos de propriedade da unidade condominial, haja vista que o imóvel foi adquirido por compromisso particular que não foi registrado na circunscrição imobiliária competente”, explica o relator.
Salienta, ainda, que “não há qualquer obstáculo à alienação em praça pública dos direitos sobre o imóvel objeto da penhora e que é a unidade condominial geradora das despesas de condomínio. O fato da escritura pública de compra e venda não estar registrada no Registro de Imóveis competente não impede a hasta pública dos direitos incidentes sobre o imóvel”.
Todavia, invoca o artigo 716 do Código de Processo Civil para mostrar que, entre levar o bem a praça pública, alienando-o a terceiros por preço inferior ao seu valor de mercado, é preferível colocá-lo sob a administração do síndico, para que, com a renda da locação da unidade, as taxas de condomínio em atraso possam ser quitadas, o que, no final de contas, será benéfico ao próprio devedor. “O usufruto, que é ônus real” – diz o relator –, “prevalecerá até a total satisfação do débito, devendo o credor prestar contas em juízo.”
Outras afirmações do desembargador Pereira Calças merecem ser transcritas na íntegra:
“A hipótese retratada nos autos é típica daquelas que ensejam a utilização do usufruto judicial do imóvel, pois o devedor, proprietário do apartamento gerador das despesas condominiais, não cumpre a mais importante obrigação dos condôminos, ou seja, não paga as contribuições condominiais.”
“E o que é pior” – prossegue –, “quem ocupa o imóvel são dois filhos do proprietário, que também não providenciam o pagamento das contribuições condominiais. Por isso, quem arca com as despesas condominiais do apartamento do agravado, que é ocupado por seus filhos, são os demais condôminos. Essa situação não pode continuar!” (A exclamação consta do acórdão original.)
Votaram com o relator os desembargadores S. Oscar Feltrin e Francisco Thomaz.
Decisões mais recentes, também do TJSP, reforçam o entendimento: “Pode o juiz conceder ao exequente o usufruto de móvel ou imóvel, quando reputar menos gravoso ao executado e eficiente para o recebimento do crédito. Exegese do artigo 716 do Código de Processo Civil” (Agravo de Instrumento n. 0049168-25.2010.8.26.0000, des. Marcondes D’Angelo).
E ainda: “Nos termos do art. 716 do Código de Processo Civil, é cabível o usufruto sobre o imóvel devedor de despesas de condomínio, a fim de que, alugado o bem, os valores de aluguel possam reduzir a dívida condominial, ou pelo menos não aumentá-la” (Agravo de Instrumento n. 0269136-91.2009.8.26.0000, des. Luís de Carvalho).
Sem dúvida, decisões desse teor beneficiam tanto os condomínios quanto os condôminos, mormente quando o débito de alguns proprietários atinge valor elevado, ou quando o imóvel foi abandonado ou é de difícil alienação, seja judicial ou extrajudicial, o que, infelizmente, é comum Brasil afora.
*Luiz Fernando de Queiroz
A emenda do acórdão 878.058/0-00, relatado pelo desembargador Pereira Calças, diz o seguinte: “Na dicção do artigo 716 do CPC, constatada a dificuldade de venda em hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais objeto da execução, pode o juiz, a pedido do credor, constituir usufruto do imóvel ao credor, ficando nomeado como administrador o próprio Condomínio.” O artigo citado prescreve que “o juiz da execução pode conceder ao credor o usufruto de imóvel ou de empresa, quando o reputar menos gravoso ao devedor e eficiente para o recebimento da dívida”.
No caso em tela, na ação de cobrança movida pelo condomínio, em fase de execução, haviam sido penhorados os “direitos de propriedade da unidade condominial, haja vista que o imóvel foi adquirido por compromisso particular que não foi registrado na circunscrição imobiliária competente”, explica o relator.
Salienta, ainda, que “não há qualquer obstáculo à alienação em praça pública dos direitos sobre o imóvel objeto da penhora e que é a unidade condominial geradora das despesas de condomínio. O fato da escritura pública de compra e venda não estar registrada no Registro de Imóveis competente não impede a hasta pública dos direitos incidentes sobre o imóvel”.
Todavia, invoca o artigo 716 do Código de Processo Civil para mostrar que, entre levar o bem a praça pública, alienando-o a terceiros por preço inferior ao seu valor de mercado, é preferível colocá-lo sob a administração do síndico, para que, com a renda da locação da unidade, as taxas de condomínio em atraso possam ser quitadas, o que, no final de contas, será benéfico ao próprio devedor. “O usufruto, que é ônus real” – diz o relator –, “prevalecerá até a total satisfação do débito, devendo o credor prestar contas em juízo.”
Outras afirmações do desembargador Pereira Calças merecem ser transcritas na íntegra:
“A hipótese retratada nos autos é típica daquelas que ensejam a utilização do usufruto judicial do imóvel, pois o devedor, proprietário do apartamento gerador das despesas condominiais, não cumpre a mais importante obrigação dos condôminos, ou seja, não paga as contribuições condominiais.”
“E o que é pior” – prossegue –, “quem ocupa o imóvel são dois filhos do proprietário, que também não providenciam o pagamento das contribuições condominiais. Por isso, quem arca com as despesas condominiais do apartamento do agravado, que é ocupado por seus filhos, são os demais condôminos. Essa situação não pode continuar!” (A exclamação consta do acórdão original.)
Votaram com o relator os desembargadores S. Oscar Feltrin e Francisco Thomaz.
Decisões mais recentes, também do TJSP, reforçam o entendimento: “Pode o juiz conceder ao exequente o usufruto de móvel ou imóvel, quando reputar menos gravoso ao executado e eficiente para o recebimento do crédito. Exegese do artigo 716 do Código de Processo Civil” (Agravo de Instrumento n. 0049168-25.2010.8.26.0000, des. Marcondes D’Angelo).
E ainda: “Nos termos do art. 716 do Código de Processo Civil, é cabível o usufruto sobre o imóvel devedor de despesas de condomínio, a fim de que, alugado o bem, os valores de aluguel possam reduzir a dívida condominial, ou pelo menos não aumentá-la” (Agravo de Instrumento n. 0269136-91.2009.8.26.0000, des. Luís de Carvalho).
Sem dúvida, decisões desse teor beneficiam tanto os condomínios quanto os condôminos, mormente quando o débito de alguns proprietários atinge valor elevado, ou quando o imóvel foi abandonado ou é de difícil alienação, seja judicial ou extrajudicial, o que, infelizmente, é comum Brasil afora.
*Luiz Fernando de Queiroz
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