A locação em condomínios residenciais via aplicativos como Airbnb

Nos últimos anos, com o surgimento de novas tecnologias e o crescimento do acesso à internet, tem se visto a popularização de novos modelos de negócios, criados por empresas que acabam inovando e revolucionando o segmento de mercado no qual atuam.
​ Algumas destas empresas se dedicam a fomentar a hospedagem por meio da locação de imóveis, colocando em contato direto os eventuais interessados.

Atuantes no Brasil, podemos citar a Booking.com, cuja missão é “empoderar pessoas a vivenciar o mundo”, oferecendo “desde apartamentos, casas de temporada, cama e cafés (B&B) administrados por famílias, a resorts 5 estrelas, casas na árvores e até mesmo iglus”, e o Airbnb, definido como “um mercado comunitário confiável para pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações únicas ao redor do mundo, seja de um computador, de um celular ou de uma tablet”.
Ocorre que muitos interessados ou usuários destes serviços são proprietários de imóveis em condomínios residenciais. E daí surge a pergunta, é possível este tipo de locação em condomínios residenciais?
A resposta não é simples, pois existem opiniões contrárias sobre o tema, inclusive porque envolve questões muito importantes ao condomínio, como a utilização de áreas comuns, segurança e sossego.
Há quem defenda não ser possível sob a justificativa de que o condômino, ao colocar seu imóvel para locação nesta modalidade de negócio, age como verdadeiro prestador de serviços de hospedagem.

Explicando melhor

Em outras palavras, o condômino estaria exercendo uma atividade comercial, como se fosse um hotel, pousada, ou similar, e com isto mudando a finalidade do condomínio, o que é proibido pois o mesmo tem o dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, nos termos do art. 1.336, inciso IV, do Código Civil.
Já quem defende a possibilidade deste tipo de locação em condomínios residenciais se justifica com base no direito de propriedade, garantido, inclusive, na Constituição Federal, alegando ser direito do condômino usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, conforme art. 1.335, inciso I do Código Civil.
Também se justifica com base na Lei das locações (nº 8.245), que prevê a modalidade de locação por temporada, cujo prazo do contrato não excede 90 (noventa) dias e por vezes é cobrada como diárias, muito comum em cidades litorâneas.
Do ponto de vista prático, eventual proibição pelo Condomínio traz o risco de uma ação judicial por parte de algum condômino insatisfeito. Entretanto, pode-se afirmar que ainda não há uma posição dominante nos Tribunais Brasileiros, de modo que a análise do caso em concreto é que definirá o julgamento.
De qualquer forma, parece mais adequado regulamentar este tipo de locação, seja por assembleia ou mesmo no regimento interno, criando regras e obrigações claras e bem definidas para aqueles que pretendem fazer uso destes aplicativos.
Por exemplo, pode-se se ajustar a obrigatoriedade do condômino locador informar à administração ou ao síndico a duração da locação, os dados dos locatários com fotografia, bem como informar as regras do condomínio aos eventuais interessados, fornecendo-lhes cópia da convenção e regimento.
Na eventualidade destas regras serem desobedecidas, podem ser revistas, sem prejuízo da aplicação de multas e apuração de eventuais indenizações.
Portanto, apesar do presente texto não incluir todos os aspectos do tema, e nem seria possível, à primeira vista a regulamentação surge como a opção mais adequada para solucionar impasses desta natureza em condomínios.